Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt weder eine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung noch eine Wertermittlung im Einzelfall dar. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität. Für konkrete Fragen wenden Sie sich bitte an einen Rechtsanwalt oder Steuerberater. Ältere Inhalte können durch Gesetzes- oder Rechtsprechungsänderungen überholt sein.
Grundsteuerwert und Verkehrswert sind zwei unabhängige Wertgrößen mit unterschiedlichem Zweck: Der Grundsteuerwert wird pauschaliert nach dem Bewertungsgesetz für die Grundsteuer ab 2025 ermittelt, der Verkehrswert bildet den tatsächlich erzielbaren Marktpreis ab. Beide Werte können erheblich voneinander abweichen.
Zwei Werte, zwei Zwecke
Seit der Grundsteuerreform wird für jedes Grundstück in Deutschland ein Grundsteuerwert festgestellt – die Berechnungsmethode hängt vom jeweiligen Bundesland ab (Bundesmodell oder eines der Ländermodelle, z. B. in Bayern, Baden-Württemberg oder Hamburg). Grundlage sind stets typisierte, automatisiert verarbeitbare Faktoren wie Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, Gebäudeart und Baujahr – individuelle Eigenschaften der konkreten Immobilie bleiben unberücksichtigt.
Der Verkehrswert dagegen wird gemäß § 194 BauGB individuell durch uns als Sachverständigen ermittelt und berücksichtigt sämtliche wertrelevanten Eigenschaften: Zustand, Ausstattung, Modernisierungsgrad, Lärm- oder Altlastenbelastung, Rechte Dritter und die tatsächliche Marktlage.
Warum weichen die Werte oft stark ab?
Weil der Grundsteuerwert bewusst pauschaliert berechnet wird, kann er je nach Objekt sowohl deutlich unter als auch über dem realen Verkehrswert liegen. Besonders bei sanierungsbedürftigen Gebäuden, ungewöhnlichen Grundstückszuschnitten oder stark schwankenden regionalen Bodenrichtwerten sind Abweichungen von 20 % und mehr keine Seltenheit.
Wann ist ein individuelles Gutachten sinnvoll?
Wer den im Grundsteuerwertbescheid festgestellten Wert für deutlich überhöht hält, kann unter bestimmten Voraussetzungen einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen und so die Bemessungsgrundlage der Grundsteuer korrigieren lassen. Ein unabhängiges Verkehrswertgutachten ist dafür die belastbare Grundlage – ebenso wie bei Einsprüchen gegen den Bescheid innerhalb der gesetzlichen Frist.
Fazit
Grundsteuerwert und Verkehrswert sollten nicht gleichgesetzt werden. Für Verkauf, Erbschaft, Scheidung oder Finanzierung ist stets der individuell ermittelte Verkehrswert maßgeblich – der Grundsteuerwert dient ausschließlich der Berechnung der jährlichen Grundsteuer.