Grundsteuerwert und Verkehrswert sind zwei unabhängige Wertgrößen mit unterschiedlichem Zweck: Der Grundsteuerwert wird pauschaliert nach dem Bewertungsgesetz für die Grundsteuer ab 2025 ermittelt, der Verkehrswert bildet den tatsächlich erzielbaren Marktpreis ab. Beide Werte können erheblich voneinander abweichen.
Zwei Werte, zwei Zwecke
Seit der Grundsteuerreform wird für jedes Grundstück in Deutschland ein Grundsteuerwert festgestellt – die Berechnungsmethode hängt vom jeweiligen Bundesland ab (Bundesmodell oder eines der Ländermodelle, z. B. in Bayern, Baden-Württemberg oder Hamburg). Grundlage sind stets typisierte, automatisiert verarbeitbare Faktoren wie Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, Gebäudeart und Baujahr – individuelle Eigenschaften der konkreten Immobilie bleiben unberücksichtigt.
Der Verkehrswert dagegen wird gemäß § 194 BauGB individuell durch uns als Sachverständigen ermittelt und berücksichtigt sämtliche wertrelevanten Eigenschaften: Zustand, Ausstattung, Modernisierungsgrad, Lärm- oder Altlastenbelastung, Rechte Dritter und die tatsächliche Marktlage.
Warum weichen die Werte oft stark ab?
Weil der Grundsteuerwert bewusst pauschaliert berechnet wird, kann er je nach Objekt sowohl deutlich unter als auch über dem realen Verkehrswert liegen. Besonders bei sanierungsbedürftigen Gebäuden, ungewöhnlichen Grundstückszuschnitten oder stark schwankenden regionalen Bodenrichtwerten sind Abweichungen von 20 % und mehr keine Seltenheit.
Wann ist ein individuelles Gutachten sinnvoll?
Wer den im Grundsteuerwertbescheid festgestellten Wert für deutlich überhöht hält, kann unter bestimmten Voraussetzungen einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen und so die Bemessungsgrundlage der Grundsteuer korrigieren lassen. Ein unabhängiges Verkehrswertgutachten ist dafür die belastbare Grundlage – ebenso wie bei Einsprüchen gegen den Bescheid innerhalb der gesetzlichen Frist.
Fazit
Grundsteuerwert und Verkehrswert sollten nicht gleichgesetzt werden. Für Verkauf, Erbschaft, Scheidung oder Finanzierung ist stets der individuell ermittelte Verkehrswert maßgeblich – der Grundsteuerwert dient ausschließlich der Berechnung der jährlichen Grundsteuer.
Gegen einen zu hoch angesetzten Grundsteuerwert hilft nur ein Verkehrswertgutachten.
Hinweis: Die Inhalte dieses Beitrags dienen ausschließlich der allgemeinen Information und stellen keine Rechts-, Steuer-, Finanz- oder Anlageberatung dar. Sie ersetzen nicht die individuelle Beratung durch einen zugelassenen Rechtsanwalt, Steuerberater oder Finanzberater. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Gewähr für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der bereitgestellten Informationen. Für konkrete rechtliche oder steuerliche Fragen wenden Sie sich bitte an einen qualifizierten Fachberater.