Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt weder eine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung noch eine Wertermittlung im Einzelfall dar. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität. Für konkrete Fragen wenden Sie sich bitte an einen Rechtsanwalt oder Steuerberater. Ältere Inhalte können durch Gesetzes- oder Rechtsprechungsänderungen überholt sein.
Seit dem 1. Januar 2025 gilt für Millionen Grundstücke in elf Bundesländern das neue Grundsteuer-Bundesmodell. Es ersetzt die alten, teilweise aus dem Jahr 1935 stammenden Einheitswerte, die das Bundesverfassungsgericht 2018 für verfassungswidrig erklärt hatte. Ob das neue Recht seinerseits verfassungskonform ist, war von Beginn an umstritten. Am 12. November 2025 hat der Bundesfinanzhof in den Verfahren II R 25/24, II R 31/24 und II R 3/25 drei Grundsatzurteile gesprochen – und damit zumindest auf Ebene des obersten Steuergerichts Klarheit geschaffen.
Der Fall
In drei parallelen Revisionsverfahren wendeten sich Eigentümer von Wohnimmobilien gegen die nach dem Bundesmodell ermittelten Grundsteuerwerte. Sie rügten insbesondere, dass die typisierte Bewertung – auf Basis von Bodenrichtwerten und normierten Mieten – zu Wertansätzen führe, die den tatsächlichen Verkehrswert erheblich überschreiten. Damit, so die Auffassung der Kläger, verstoße das Bundesmodell gegen das verfassungsrechtliche Gebot der Lastengleichheit.
Die Entscheidung
Der BFH wies die Revisionen zurück. Das Grundsteuer-Bundesmodell ist nach Auffassung des Gerichts verfassungsgemäß. Im Einzelnen:
Typisierung ist zulässig: Der Gesetzgeber darf bei der Massenbewertung typisieren. Einzelne Abweichungen zwischen dem typisierten Steuerwert und dem tatsächlichen Verkehrswert sind unvermeidlich und verfassungsrechtlich hinnehmbar.
Bodenrichtwerte: Abweichungen des Bodenrichtwerts vom individuellen Grundstück um bis zu 30 % hält der BFH für tolerierbar. Innerhalb dieser Spanne liegt kein Verstoß gegen den Gleichheitssatz vor.
Öffnungsklausel: Steuerpflichtige, deren Grundstück erheblich vom typisierten Wert abweicht, können einen Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts führen – eine Möglichkeit, die der Gesetzgeber ausdrücklich offengelassen hat.
Die drei Parallelentscheidungen decken unterschiedliche Grundstückskonstellationen ab und signalisieren damit eine breit angelegte Bestätigung des Bundesmodells.
Was das für Immobilieneigentümer bedeutet
Die Entscheidung bedeutet zunächst: Widersprüche gegen Grundsteuerwertbescheide, die allein auf die generelle Verfassungswidrigkeit des Bundesmodells gestützt sind, haben vor dem BFH keine Aussicht auf Erfolg. Das Bundesmodell als solches ist damit gesetzt.
Dennoch bleiben Handlungsoptionen:
- Nachweis des niedrigeren Werts: Wer nachweisen kann, dass der individuelle Verkehrswert des Grundstücks erheblich unter dem typisierten Steuerwert liegt, kann einen entsprechenden Gegenbeweis führen. Hierfür kommt ein qualifiziertes Sachverständigengutachten in Betracht.
- 30-Prozent-Grenze beim Bodenrichtwert: Weicht der Bodenrichtwert der Zone nachweislich um mehr als 30 % vom tatsächlichen Bodenwert des Einzelgrundstücks ab, ist die Akzeptanzschwelle des BFH überschritten – ein Argument für einen gezielten Einspruch.
- Verfassungsbeschwerde läuft: Bund der Steuerzahler und Haus & Grund Deutschland haben angekündigt, Verfassungsbeschwerde beim Bundesverfassungsgericht einzulegen. Das letzte Wort ist damit noch nicht gesprochen.
Fazit
Der BFH hat das Grundsteuer-Bundesmodell als verfassungskonform eingestuft – aber keine Immunitätsurkunde ausgestellt. Wer erhebliche Abweichungen zwischen dem typisierten Steuerwert und dem tatsächlichen Verkehrswert seines Grundstücks feststellt, sollte dies sachverständig prüfen lassen. Die Öffnungsklausel für den Nachweis eines niedrigeren Werts besteht weiterhin – und angesichts der laufenden Verfassungsbeschwerde bleibt die rechtliche Entwicklung zu beobachten.
