Kirchen, Kapellen, Pfarr- und Gemeindehäuser gehören zu den seltensten Bewertungsobjekten – und zu den schwierigsten. Sinkende Mitgliederzahlen und knappe Kirchenhaushalte führen dazu, dass immer mehr Sakralgebäude entwidmet, verkauft oder umgenutzt werden. Damit stellt sich eine Frage, für die es keinen Standardweg gibt: Was ist der Verkehrswert eines Kirchengebäudes?

Das Grundproblem: Für eine Kirche gibt es keinen funktionierenden Markt und praktisch keine Vergleichspreise. Ihr Verkehrswert lässt sich deshalb nicht direkt ableiten, sondern nur über den Umweg von Sachwert, Umnutzungspotenzial und Grundstückswert – abgesichert durch eine sorgfältige Marktanpassung.

Warum das Vergleichswertverfahren ausscheidet

Der Verkehrswert nach § 194 BauGB ist der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbare Preis. Bei Wohn- und Geschäftshäusern lässt er sich aus Kaufpreissammlungen ableiten. Für Sakralbauten fehlt diese Datengrundlage vollständig: Es gibt zu wenige Verkäufe, und jedes Objekt ist ein Unikat. Das Vergleichswertverfahren ist damit nicht anwendbar. Auch ein klassisches Ertragswertverfahren greift nur, wenn tatsächlich nachhaltige Erträge – etwa aus einer Umnutzung zu Veranstaltungs-, Wohn- oder Büroflächen – erzielbar sind.

Der Weg über das Sachwertverfahren

In der Regel bildet das Sachwertverfahren den Ausgangspunkt: Ermittelt werden der Bodenwert des Grundstücks und die Herstellungskosten des Gebäudes, vermindert um Alterswertminderung und Baumängel. Bei historischer Bausubstanz führt dieser Rechenweg jedoch schnell zu Werten, die mit einem realen Kaufpreis nichts mehr zu tun haben – ein aufwendig errichteter Sakralbau hat rechnerisch hohe Herstellungskosten, aber kaum Nachfrage.

Entscheidend ist deshalb die Marktanpassung: Der vorläufige Sachwert wird über einen Sachwertfaktor auf das tatsächliche Marktniveau zurückgeführt. Bei Sonderimmobilien ohne Nachfrage kann dieser Faktor sehr niedrig liegen. In manchen Fällen ist die Immobilie sogar mit einem negativen Beitrag der aufstehenden Bausubstanz zu bewerten, weil Abbruch- und Sicherungskosten den möglichen Erlös übersteigen.

Umnutzungspotenzial als eigentlicher Werttreiber

Für die meisten entwidmeten Kirchen liegt der Wert nicht im Gebäude, sondern in dem, was daraus werden kann. Die Bewertung muss deshalb das realistische Umnutzungspotenzial untersuchen:

  • Welche Nutzungen lässt das Planungsrecht zu (Bebauungsplan, § 34 BauGB, Umgebungsbebauung)?
  • Sind Wohnen, Kolumbarium, Kultur-, Veranstaltungs- oder Büronutzung baulich und wirtschaftlich darstellbar?
  • Welche Umbaukosten entstehen – und wie hoch ist der Sanierungsstau?

Erst aus dieser Analyse ergibt sich, ob ein tragfähiger Ertragswert existiert oder ob letztlich der Liquidationswert des Grundstücks abzüglich Freilegungskosten den Verkehrswert bestimmt.

Denkmalschutz: Werttreiber und Wertbremse zugleich

Nahezu jedes historische Kirchengebäude steht unter Denkmalschutz. Das wirkt in beide Richtungen: Einerseits begrenzen denkmalrechtliche Auflagen die Umnutzung erheblich, verteuern Sanierungen und schränken Abriss oder Erweiterung ein – das mindert den Wert. Andererseits eröffnen erhöhte Abschreibungen nach §§ 7i, 10f EStG und mögliche Fördermittel Spielräume, und der besondere architektonische Charakter kann in geeigneter Lage einen eigenständigen Wert begründen. Der Verkehrswert hängt davon ab, welche Seite im Einzelfall überwiegt.

Kirchenrechtliche Besonderheiten

Vor einem Verkauf steht regelmäßig die Entwidmung (Profanierung) durch die zuständige kirchliche Stelle; ohne sie ist eine wirtschaftliche Umnutzung nicht möglich. Häufig behalten sich die Kirchen zudem über Rückfallklauseln, Nutzungsauflagen oder Denkmalpflegeverträge Einfluss auf die spätere Verwendung vor. Solche Bindungen sind wertrelevant und gehören zwingend in das Gutachten.

Fazit

Der Verkehrswert eines Kirchengebäudes lässt sich nicht aus dem Markt ablesen, sondern muss aus Substanz, Grundstück und realistischem Umnutzungspotenzial hergeleitet werden. Ein belastbares Gutachten kombiniert das Sachwertverfahren mit einer nüchternen Umnutzungs- und Planungsrechtsanalyse und macht transparent, ob die Bausubstanz einen Wert trägt oder der Grundstückswert den Ausschlag gibt.

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⚖ Rechtslage

Planungs- und denkmalrechtliche Angaben wurden zum Veröffentlichungszeitpunkt geprüft; maßgeblich ist das jeweils aktuelle Landesrecht und die Entscheidung der zuständigen Behörden.