Zunächst wird ermittelt, welche Kosten der Neubau eines vergleichbaren Gebäudes zum Wertermittlungsstichtag verursachen würde – auf Basis genormter Normalherstellungskosten je Quadratmeter Bruttogrundfläche.
Von diesem Neubauwert wird eine Alterswertminderung abgezogen, die sich aus dem Verhältnis von Gebäudealter zur wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer ergibt, sowie gegebenenfalls Abschläge für Instandhaltungsrückstau.
Der so ermittelte vorläufige Sachwert wird über einen Sachwertfaktor an das tatsächliche regionale Marktniveau angepasst, da reine Herstellungskosten allein selten dem Marktgeschehen entsprechen.
Die Normalherstellungskosten werden regelmäßig vom Statistischen Bundesamt beziehungsweise den Gutachterausschüssen aktualisiert und berücksichtigen Baupreisentwicklungen sowie unterschiedliche Ausstattungsstandards.
Das Sachwertverfahren kommt vor allem dann zum Einsatz, wenn weder ausreichende Vergleichspreise noch verlässliche Ertragsdaten vorliegen, etwa bei selbstgenutzten Einfamilienhäusern in ländlichen Lagen.
Wie Herstellungskosten und Alterswertminderung zusammenwirken, erklärt das Sachwertverfahren.
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