Käufer vermieteter Immobilien erwerben in erster Linie eine Kapitalanlage. Maßgeblich für den Wert ist daher primär die erzielbare beziehungsweise tatsächlich vereinbarte Miete, nicht die reine Selbstnutzungsmöglichkeit.
Liegt die Bestandsmiete deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete und ist eine Kündigung wegen Eigenbedarfs oder Mieterschutzvorschriften kaum durchsetzbar, wird dies durch einen Abschlag berücksichtigt.
Bei Eigentumswohnungen wird zusätzlich unterschieden, ob eine Selbstnutzung nach Auszug des Mieters realistisch absehbar ist – das kann den Abschlag wiederum verringern.
Auch die Bonität des aktuellen Mieters sowie die Restlaufzeit eines etwaig bestehenden Staffelmiet- oder Indexmietvertrags fließen in die Einschätzung der nachhaltigen Ertragskraft ein.
Bei besonders langfristigen, deutlich unter Marktniveau liegenden Mietverträgen ohne realistische Anpassungsmöglichkeit kann der Wertabschlag gegenüber einer freien, marktgerecht vermietbaren Immobilie erheblich ausfallen.
Maßgeblich für Renditeobjekte ist das Ertragswertverfahren.
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