Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt weder eine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung noch eine Wertermittlung im Einzelfall dar. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität. Für konkrete Fragen wenden Sie sich bitte an einen Rechtsanwalt oder Steuerberater. Ältere Inhalte können durch Gesetzes- oder Rechtsprechungsänderungen überholt sein.
Mit Urteil vom 20. März 2024 (Az. 3 K 3137/19, GuG 2024, 309–319) hat das Finanzgericht Berlin-Brandenburg die sog. Jacoby-Methode als gerichtlich anerkannte Methode zur Kaufpreisaufteilung bestätigt. Das Gericht stellt fest, dass diese Bewertungsmethode den Anforderungen der §§ 194 ff. BauGB und der ImmoWertV entspricht, realistische Ergebnisse liefert und damit als sachgerechte Grundlage für die Ermittlung der AfA-Bemessungsgrundlage herangezogen werden kann.
Hintergrund: Die Jacoby-Methode
Die Jacoby-Methode ist ein eigenständiges Wertermittlungsverfahren, das von Prof. Dr. Jacoby entwickelt wurde und sich als Alternative zu den klassischen ImmoWertV-Verfahren (Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren) positioniert. Sie soll insbesondere bei der Kaufpreisaufteilung zu marktgerechteren Ergebnissen führen als das vereinfachte Sachwertverfahren der BMF-Arbeitshilfe.
Die Methode war in der steuerlichen Praxis umstritten: Finanzämter lehnten auf ihr basierende Gutachten teils ab, weil sie nicht zu den explizit in der ImmoWertV geregelten Standardverfahren gehört.
Der Fall
Im Streitfall hatte ein Steuerpflichtiger für eine vermietete Immobilie in Berlin ein Gutachten nach der Jacoby-Methode vorgelegt, das einen höheren Gebäudeanteil ausgewiesen hatte als die BMF-Arbeitshilfe. Das Finanzamt lehnte das Gutachten ab. Das FG Berlin-Brandenburg prüfte die Methodik umfassend.
Die Entscheidung
Das FG Berlin-Brandenburg gibt dem Steuerpflichtigen im Kern Recht:
- Methodenoffenheit gilt auch hier. Das Gericht verweist auf die BFH-Rechtsprechung (IX R 12/21, IX R 26/19): Bei der Kaufpreisaufteilung besteht keine Bindung an bestimmte Wertermittlungsverfahren. Entscheidend ist die Sachgerechtigkeit und die realistische Abbildung der Wertverhältnisse im Einzelfall.
- Jacoby-Methode weder rechts- noch methodenwidrig. Das Gericht stellt fest: Die Methode „widerspricht im Grundsatz weder den Vorgaben der §§ 194 ff. BauGB und der ImmoWertV“ (Rz. I–III des Urteils). Sie orientiert sich an den Grundsätzen der Verkehrswertermittlung und kann neben den klassischen Verfahren Anwendung finden.
- Individuelle Bewertungsergebnisse. Die Methode liefert realistische, objektspezifische Ergebnisse und entspricht damit dem Grundsatz der Einzelbewertung, den der BFH in IX R 12/21 ausdrücklich betont hat. Ein rein schablonenhafter Ansatz (wie die BMF-Arbeitshilfe) ist dem nicht gleichzustellen.
- Grundsätzliche Zulassung für die Praxis. Sachverständigengutachten, die auf der Jacoby-Methode beruhen, können als Nachweis der tatsächlichen Wertverhältnisse bei der Kaufpreisaufteilung vorgelegt werden. Das Finanzamt ist nicht berechtigt, sie allein wegen der Methodenwahl abzulehnen.
Bedeutung für die Praxis
- Erweitertes Methodenspektrum. Die Entscheidung bestätigt die von BFH IX R 12/21 eröffnete Methodenfreiheit für einen weiteren Bewertungsansatz. Steuerpflichtige und Sachverständige können die Jacoby-Methode einsetzen, sofern das Gutachten die konkrete Immobilie individuell analysiert und die Methodik transparent darstellt.
- Abgrenzung vom BMF-Arbeitshilfen-Ansatz. Das FG stellt die Jacoby-Methode implizit in einen scharfen Kontrast zur BMF-Arbeitshilfe: Während letztere pauschal und ohne Einzelfallbezug operiert, berücksichtigt die Jacoby-Methode die spezifischen Eigenschaften der jeweiligen Immobilie.
- Tendenz hin zu mehr Methodenoffenheit. Das Urteil steht in einer Reihe mit den BFH-Urteilen IX R 12/21 (2022) und IX R 26/19 (2020): Die gesamte Rechtsprechung entwickelt sich weg von einer Methoden-Hierarchie hin zu einer einzelfallbezogenen Qualitätsprüfung des jeweiligen Bewertungsansatzes.
