Mit Urteil vom 20. September 2022 (Az. IX R 12/21, veröffentlicht am 15.12.2022) hat der Bundesfinanzhof eine bis dahin weit verbreitete Praxis der Finanzämter gestoppt: die Anwendung des Sachwertverfahrens als vorrangige oder allein maßgebliche Methode bei der Kaufpreisaufteilung für Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser. Das Urteil stärkt die Position von Vermietern erheblich – und macht den Weg frei für eine methodenoffene, im Einzelfall günstigere Aufteilung zwischen Grund und Boden und Gebäude.

Hintergrund: Warum die Kaufpreisaufteilung so wichtig ist

Wer eine vermietete Immobilie kauft, kann nur den Gebäudeanteil des Kaufpreises abschreiben – Grund und Boden bleibt außen vor. Ist der im Kaufvertrag genannte Gesamtpreis nicht gesondert aufgeteilt, müssen Finanzamt und Steuerpflichtiger den Boden- und Gebäudewert getrennt ermitteln und die Anschaffungskosten nach diesem Verhältnis aufteilen.

Je höher der Gebäudeanteil ausfällt, desto größer die jährliche AfA und damit die steuerlich abzugsfähige Werbungskosten. Genau hier liegt das Konfliktpotenzial: Die Finanzverwaltung hat jahrelang die eigene BMF-Arbeitshilfe angewendet und dabei systematisch das Sachwertverfahren bevorzugt – mit dem Ergebnis vergleichsweise niedriger Gebäudeanteile.

Der Fall

Eine vermögensverwaltende GbR erwarb im August 2013 eine Ferienwohnung mit Tiefgaragenstellplatz an der Ostsee für 158.500 € zuzüglich Anschaffungsnebenkosten von 14.013 €. Die Klägerin legte ein Gutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen vor, der im Ertragswertverfahren einen Gebäudeanteil von 84,32 % ermittelt hatte.

Das Finanzamt berechnete mit der eigenen BMF-Arbeitshilfe (vereinfachtes Verfahren) lediglich einen Gebäudeanteil von 58 %. Im Einspruchsverfahren ließ das FA ein eigenes Gutachten nach dem Sachwertverfahren erstellen – Ergebnis: nur 51 % Gebäudeanteil. Verböserung inklusive.

Das Finanzgericht Hamburg holte seinerseits einen gerichtlich bestellten öbuv-Sachverständigen hinzu. Dieser befand das Ertragswertverfahren für das „einzig anwendbare“ Verfahren im konkreten Fall und ermittelte einen Gebäudeanteil von 81,07 %. Die Klägerin passte ihre Anträge daraufhin an. Das FG Hamburg folgte dennoch dem Sachwertgutachten des Finanzamts – und wies die Klage ab.

Die Entscheidung

Der BFH hob das Urteil des FG Hamburg auf und verwies die Sache zur erneuten Verhandlung zurück. Die Kernaussagen:

1. Alle Wertermittlungsverfahren sind gleichwertig. Das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren – alle drei nach ImmoWertV anerkannten Methoden – sind prinzipiell gleichrangig. Die Entscheidung, welches Verfahren anzuwenden ist, richtet sich nach den tatsächlichen Gegebenheiten des jeweiligen Einzelfalls.

2. Kein Vorrang des Sachwertverfahrens. Ein genereller Vorrang des Sachwertverfahrens für bestimmte Gebäudearten (wie Eigentumswohnungen oder Mehrfamilienhäuser) besteht nicht. Das FG hatte diesen Vorrang fälschlicherweise angenommen und war deshalb dem Gutachten des Finanzamts gefolgt, obwohl der gerichtlich bestellte Sachverständige das Ertragswertverfahren für einschlägig hielt.

3. Das Ertragswertverfahren ist keine versteckte Restwertmethode. Die Finanzverwaltung hatte argumentiert, das Ertragswertverfahren verstoße gegen das Gebot der Einzelbewertung von Gebäude und Boden und sei letztlich identisch mit der vom BFH verworfenen Restwertmethode. Der BFH wies das ausdrücklich zurück: Beide sind nicht vergleichbar.

4. BMF-Arbeitshilfe ist nicht bindend. Die mit der BMF-Arbeitshilfe berechneten Aufteilungsergebnisse können verworfen werden, wenn sie die realen Wertverhältnisse so grundlegend verfehlen, dass sie der Besteuerung nicht zugrunde gelegt werden können. Je größer die Abweichung zwischen dem BMF-Ergebnis und dem tatsächlichen Kaufpreis, desto eher ist eine Korrektur durch ein Gutachten möglich.

5. Öffnungsklausel für methodische Weiterentwicklungen. Auch über die in der ImmoWertV geregelten Standardverfahren hinausgehende Weiter- und Neuentwicklungen der Bewertungsmethodik sind grundsätzlich zulässig, sofern sie sachgerecht sind.

Was das für Vermieter bedeutet

Gutachten kann das Finanzamt schlagen. Wer bei der Kaufpreisaufteilung ein methodisch überzeugendes Sachverständigengutachten vorlegt, ist nicht an die BMF-Arbeitshilfe gebunden. Das Finanzamt kann das Gutachten nicht allein deshalb ablehnen, weil es ein anderes Verfahren anwenden würde.

Ertragswertverfahren oft vorteilhafter. Gerade bei vermieteten Wohn- und Ferienimmobilien führt das Ertragswertverfahren regelmäßig zu einem höheren Gebäudeanteil als das Sachwertverfahren – und damit zu einer größeren AfA-Bemessungsgrundlage und höheren jährlichen Steuerersparnis.

Rückwirkende Prüfung lohnt sich. Das Urteil eröffnet auch rückwirkend Möglichkeiten: Bei noch offenen Steuerbescheiden (Vorbehalt der Nachprüfung, Einspruchsfrist) kann ein Gutachten eingereicht und die Aufteilung neu geprüft werden. Bereits bestandskräftige Bescheide sind hingegen nur in Ausnahmefällen änderbar.

Sachverständige müssen den Einzelfall begründen. Das Gericht legt großen Wert darauf, dass der gewählte Verfahrensansatz fallspezifisch begründet wird. Ein pauschal erstelltes „Massenformular-Gutachten“ ohne individuelle Objektanalyse dürfte keinen Bestand haben.

Zusammenhang mit anderen Urteilen

Das Urteil steht in einer Linie mit den BFH-Entscheidungen zur Restnutzungsdauer (IX R 25/19 vom 28.07.2021 und IX R 14/23 vom 23.01.2024): In beiden Fällen hat der BFH dem Finanzamt überbordende Anforderungen an den Nachweis verweigert und die Methodenoffenheit betont. IX R 12/21 überträgt diesen Grundsatz nun explizit auf die Kaufpreisaufteilung.

Das Folgeurteil BFH IX R 26/24 (07.10.2025) hat diesen Rahmen für Denkmalimmobilien bestätigt: Auch dort ist das allgemeine Ertragswertverfahren nach § 28 ImmoWertV ausdrücklich zulässig.