Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt weder eine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung noch eine Wertermittlung im Einzelfall dar. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität. Für konkrete Fragen wenden Sie sich bitte an einen Rechtsanwalt oder Steuerberater. Ältere Inhalte können durch Gesetzes- oder Rechtsprechungsänderungen überholt sein.
Mietwohngrundstücke werden für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer nach dem typisierten Ertragswertverfahren der §§ 184–188 BewG bewertet. Ausgangspunkt der Berechnung ist der sogenannte Rohertrag – in der Regel die tatsächlich vereinbarte Jahresmiete. Doch was gilt, wenn diese Miete vom ortsüblichen Niveau erheblich abweicht? Das BFH-Urteil vom 5. Dezember 2019 (Az. II R 41/16) hat diese Frage für die Praxis präzise beantwortet.
Der Fall
Gegenstand des Verfahrens war die Bewertung eines Mietwohngrundstücks, bei dem die tatsächlich vereinbarte Miete deutlich vom Mietspiegel abwich. Das Finanzamt setzte nicht die vertragliche Miete an, sondern korrigierte auf die „übliche Miete“. Strittig war dabei, wie die Grenze für diese Korrektur zu berechnen ist – insbesondere, ob der Mittelwert des Mietspiegels oder die Randbereiche der Mietspiegelspanne als Vergleichsmaßstab heranzuziehen sind.
Die Entscheidung
Der BFH bestätigte die Auffassung der Finanzverwaltung und stellte für die Praxis folgende Grundsätze auf:
Grundregel: Der Rohertrag ist die tatsächlich vereinbarte Jahresmiete, die für die Überlassung des Grundstücks zu entrichten ist.
Korrekturgrenze: Weicht die tatsächliche Miete um mehr als 20 % vom ortsüblichen Niveau ab, ist anstelle der vertraglichen Miete die übliche Miete anzusetzen.
Vergleichsmaßstab: Als Referenzgröße ist nicht der Mittelwert des Mietspiegels heranzuziehen, sondern der unterste Wert (bei zu niedriger Miete) bzw. der oberste Wert (bei zu hoher Miete) der Mietspiegelspanne. Sämtliche Werte innerhalb dieser Spanne gelten als ortsüblich – die 20-Prozent-Schwelle wird erst außerhalb dieser Spanne gemessen.
Diese Auslegung verhindert, dass bereits geringe Abweichungen vom Mittelwert zu Korrekturen führen, und orientiert sich am Zweck der Vorschrift: Gestaltungsmissbräuchen entgegenzuwirken, ohne das typisierte Bewertungsverfahren übermäßig zu verkomplizieren.
Was das für die Bewertungspraxis bedeutet
Für Erben und Beschenkte, deren Grundstücke im Ertragswertverfahren bewertet werden, hat die Entscheidung konkrete Auswirkungen in zwei Richtungen:
Zu niedrige Miete: Altverträge mit weit unter Markt liegenden Mieten führen zur Korrektur auf die übliche Miete – aber erst dann, wenn die Miete den unteren Rand des Mietspiegels um mehr als 20 % unterschreitet. Wer ein Mietwohngrundstück mit stark vergünstigten Altmietern erbt, sollte diese Grenze im Blick behalten.
Zu hohe Miete: Kurzfristig überhöhte Mieten erhöhen zwar den Rohertrag – aber ebenfalls nur bis zur 20-Prozent-Grenze über dem obersten Mietspiegelwert. Darüber hinausgehende Ansätze werden gekappt.
In beiden Fällen lohnt die Prüfung, ob der tatsächliche Rohertrag korrekt angesetzt wurde – eine fehlerhafte Rohertragsbasis setzt sich durch das gesamte Ertragswertverfahren fort und kann zu einer erheblichen Verschiebung des Gebäudeertragswerts führen.
Fazit
BFH II R 41/16 bringt Klarheit in eine praxisrelevante Detailfrage des Ertragswertverfahrens: Die 20-Prozent-Grenze beim Rohertrag wird nicht am Mittelwert des Mietspiegels gemessen, sondern an den Randbereichen der Mietspiegelspanne. Wer ein Mietwohngrundstück erbt oder geschenkt bekommt und die steuerliche Bewertung prüfen möchte, sollte diesen Ansatz gezielt nachvollziehen – Fehler beim Rohertrag pflanzen sich durch das gesamte Ertragswertverfahren fort.
