Neben dem Verkehrswert ist der Beleihungswert der zweite zentrale Wertbegriff der deutschen Immobilienpraxis. Er bestimmt, in welcher Höhe eine Immobilie als Kreditsicherheit anerkannt wird – und entscheidet damit über Beleihungsauslauf, Konditionen und die Deckungsfähigkeit eines Darlehens für den Pfandbrief. Ermittelt wird er nicht nach der ImmoWertV, sondern nach einem eigenen, bewusst konservativen Regelwerk: der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) auf Grundlage des Pfandbriefgesetzes (PfandBG).

Seit dem 1. Januar 2025 hat der Beleihungswert zusätzlich an Gewicht gewonnen: Mit der CRR III wurde der „Property Value“ als alleiniger Wertmaßstab für die Eigenkapitalprivilegierung grundpfandrechtlich besicherter Kredite eingeführt – und der Beleihungswert nach BelWertV erfüllt dessen Anforderungen vollständig. Ein BelWertV-konformes Gutachten ist damit längst nicht mehr nur ein Thema für Pfandbriefbanken. Dieser Beitrag erläutert Rechtsgrundlagen, Methodik und die aktuellen Parameter – Stand Juli 2026.

Begriffsklärung vorab: Der Verkehrswert (Marktwert) nach § 194 BauGB ist ein Stichtagswert – er bildet den Preis ab, der am Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbar wäre. Der Beleihungswert ist dagegen ein Zeitraumwert: der Wert, der unabhängig von vorübergehenden, etwa konjunkturell bedingten Marktschwankungen und ohne spekulative Elemente während der gesamten Dauer der Beleihung bei einer Veräußerung voraussichtlich erzielbar ist (§ 3 BelWertV). Er darf den Marktwert nie überschreiten und liegt in der Praxis regelmäßig spürbar darunter – nicht als pauschaler Abschlag, sondern als Ergebnis einer eigenständigen, vorsichtigen Methodik.

Rechtsgrundlagen: § 16 PfandBG und die BelWertV

Ausgangspunkt ist § 16 PfandBG. Absatz 1 verlangt, dass die Wertermittlung durch einen Gutachter erfolgt, der von der Kreditentscheidung unabhängig ist. Absatz 2 setzt den materiellen Maßstab: Der Beleihungswert darf den Wert nicht überschreiten, der sich im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung der zukünftigen Verkäuflichkeit ergibt – unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objekts, der normalen regionalen Marktgegebenheiten sowie der derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzungen. Ein transparent und nach anerkanntem Verfahren ermittelter Marktwert bildet zugleich die absolute Obergrenze.

Die Einzelheiten regelt die auf Grundlage von § 16 Abs. 4 PfandBG erlassene BelWertV. Sie gilt seit dem 1. August 2006 und wurde mit Wirkung zum 8. Oktober 2022 umfassend novelliert – mit spürbaren Folgen für Kapitalisierungszinssätze, Kleindarlehensgrenze und Besichtigungsanforderungen (dazu unten). Für die Pfandbriefdeckung gilt ergänzend § 14 PfandBG: In Deckung genommen werden dürfen nur Darlehensteile bis zu 60 Prozent des Beleihungswerts – die sogenannte Beleihungsgrenze. Finanzierungen oberhalb dieser Grenze sind möglich, können aber nicht über Hypothekenpfandbriefe refinanziert werden.

Die Methodik: das Zweisäulenprinzip der BelWertV

Kern der BelWertV ist das Zweisäulenprinzip nach § 4: Ertragswert und Sachwert sind getrennt voneinander zu ermitteln. Bei Renditeobjekten ist der Ertragswert maßgeblich, der Sachwert dient der Kontrolle. Liegt der Ertragswert um mehr als 20 Prozent über dem Sachwert, ist die nachhaltige Vermietbarkeit besonders zu prüfen und der Beleihungswert im Regelfall durch einen Abschlag zu ermäßigen. Bei Objekten im Bau tritt an die Stelle des fertigen Beleihungswerts der Zustandswert – Bodenwert zuzüglich anteiligem Wert der baulichen Anlage nach Bautenstand (§ 4 Abs. 6 BelWertV).

Ertragswertverfahren

Angesetzt wird nicht die aktuelle Spitzenmiete, sondern der nachhaltig erzielbare Rohertrag. Davon abzuziehen sind Bewirtschaftungskosten von mindestens 15 Prozent des Rohertrags (Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis); seit der Novelle 2022 sind Modernisierungsrisiko und nicht umlegbare Betriebskosten zusätzlich zu diesem Mindestansatz zu berücksichtigen. Der Kapitalisierungszinssatz ist aus der regionalen, nutzungsspezifischen und langfristigen Marktentwicklung abzuleiten (§ 12 Abs. 3 BelWertV) – mindestens jedoch in Höhe der von der BaFin bekannt gegebenen Mindestkapitalisierungszinssätze.

Mindestkapitalisierungszinssätze (Stand Juli 2026): 5,5 % bei wohnwirtschaftlicher und 6,5 % bei gewerblicher Nutzung – unverändert seit dem 1. Januar 2024 und auch zum 1. Januar 2026 nicht angepasst, da die Obergrenze des zulässigen Korridors erreicht ist. Seit der Novelle 2022 werden die Mindestsätze dynamisch abgeleitet (§ 12 Abs. 4 BelWertV): Rendite 30-jähriger Bundesanleihen zuzüglich 3 Prozentpunkte (Wohnen) bzw. 4 Prozentpunkte (Gewerbe), begrenzt auf Korridore von 3,5–5,5 % bzw. 4,5–6,5 %. Die BaFin überprüft die Sätze jährlich zum 30. November. Hinzu kommen nutzungsartspezifische Zuschläge nach Anlage 3; für erstklassige Objekte ist ein Abschlag von 0,5 Prozentpunkten möglich (§ 12 Abs. 5 BelWertV).

Sachwertverfahren

Der Sachwert setzt sich aus dem Bodenwert und dem Wert der baulichen Anlagen zusammen. Vom Herstellungswert der baulichen Anlagen ist – neben der Alterswertminderung – ein Sicherheitsabschlag von mindestens 10 Prozent vorzunehmen (§ 16 Abs. 2 BelWertV); Baunebenkosten und Außenanlagen sind nur begrenzt ansatzfähig. Das Ergebnis liegt damit systematisch unter einem Sachwert nach ImmoWertV.

Vergleichswertverfahren und statistische Verfahren

Das Vergleichswertverfahren ist nur bei Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen zulässig (§ 19 BelWertV), ebenfalls mit einem Sicherheitsabschlag von mindestens 10 Prozent vom ermittelten Vergleichswert. Neu seit der Novelle 2022: Für diese Objektarten dürfen erstmals auch statistische, computergestützte Bewertungsverfahren eingesetzt werden – ein wichtiger Schritt für die Digitalisierung der privaten Wohnimmobilienfinanzierung.

Anforderungen an Gutachter und Gutachten

Die BelWertV stellt hohe Anforderungen an die Person des Gutachters. Nach § 6 BelWertV muss er über besondere Kenntnisse und langjährige Erfahrung in der Immobilienbewertung verfügen; bei Sachverständigen, die von staatlichen oder staatlich anerkannten Stellen bestellt oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert sind, wird diese Qualifikation vermutet. § 7 BelWertV verlangt Unabhängigkeit: keine Beteiligung an Kreditakquisition und Kreditentscheidung, keine Nähe zu Objektvermittlung, -verkauf oder -vermietung, kein Eigeninteresse am Ergebnis des Gutachtens.

Das Gutachten selbst muss nach § 5 BelWertV alle wertbestimmenden Umstände nachvollziehbar darlegen – rechtliche und tatsächliche Gegebenheiten, Objekt- und Standortqualität, regionaler Markt sowie insbesondere Vermietbarkeit und Drittverwendungsfähigkeit des Objekts. Grundsätzlich ist eine Innen- und Außenbesichtigung erforderlich; seit der Novelle 2022 sind Videobesichtigungen dauerhaft zulässig, allerdings nur bei einer Restnutzungsdauer von mindestens 40 Jahren und gegen einen Wertabschlag von mindestens 5 Prozent. Für kleinere Finanzierungen gilt die Kleindarlehensgrenze des § 24 BelWertV: Bis zu einem abzusichernden Betrag von 600.000 Euro einschließlich Vorlasten (zuvor 400.000 Euro) kann bei wohnwirtschaftlich genutzten Objekten auf ein Vollgutachten verzichtet und eine vereinfachte Wertermittlung durchgeführt werden – sofern ein gewerblicher Ertragsanteil ein Drittel des Rohertrags nicht übersteigt.

CRR III und der Property Value: neue Relevanz seit 2025

Mit der CRR III (Verordnung (EU) 2024/1623) ist zum 1. Januar 2025 die finale Basel-III-Umsetzung in Kraft getreten. Für die Immobilienbewertung zentral: Art. 229 Abs. 1 CRR führt den „Immobilienwert“ (Property Value) als alleiniges Wertkonzept für die Eigenkapitalprivilegierung grundpfandrechtlich besicherter Kredite ein und löst das bisherige Wahlrecht zwischen Markt- und Beleihungswert ab. Im Neugeschäft gilt das Konzept seit dem 1. Januar 2025, der Kreditbestand ist bis Ende 2027 auf den neuen Wertmaßstab umzustellen.

Der Property Value ist konservativ angelegt: Er darf den Marktwert nicht überschreiten, muss Erwartungen auf künftige Preissteigerungen ausschließen und über die Kreditlaufzeit tragfähig sein; bei Neubewertungen wirkt zudem ein Durchschnittswert-Deckel über sechs (Wohnimmobilien) bzw. acht Jahre (Gewerbeimmobilien). Für die deutsche Praxis entscheidend: Der Beleihungswert nach § 16 Abs. 2 PfandBG in Verbindung mit der BelWertV erfüllt die Anforderungen des Art. 229 Abs. 1 CRR in jedem Fall. Wer stattdessen vom Marktwert ausgeht, muss konservative Anpassungen sicherstellen – in der Praxis über Abschläge, deren Herleitung langfristige Marktgegebenheiten abbilden muss. Für die Pfandbriefdeckung selbst bleibt es beim bewährten Beleihungswert nach PfandBG.

Die Konsequenz zeigt sich bereits im Markt: BelWertV-konforme Gutachten werden zunehmend auch von Instituten nachgefragt, die keine Pfandbriefe emittieren – Sparkassen, Genossenschaftsbanken und Spezialfinanzierern –, weil sie den regulatorisch sichersten Weg zum Property Value und damit zu reduzierten Risikogewichten nach Art. 125 und 126 CRR darstellen.

Wann wird ein Beleihungswertgutachten benötigt?

Typische Anlässe sind:

  • Immobilienfinanzierungen oberhalb der Kleindarlehensgrenze – vom Mehrfamilienhaus bis zur Gewerbe- und Betreiberimmobilie
  • Indeckungnahme von Darlehen für Hypothekenpfandbriefe (§§ 14, 16 PfandBG)
  • Eigenkapitalprivilegierung nach Art. 125 und 126 CRR – der Beleihungswert als anerkannter Property Value
  • Überwachung und Neubewertung im Kreditbestand (§ 26 BelWertV, Art. 208 Abs. 3 CRR), etwa bei deutlichen Marktveränderungen oder Leistungsstörungen
  • Nachbeleihung, Prolongation und Umschuldung sowie Pfandfreigaben und Pfandtausch
  • Ankaufsfinanzierungen institutioneller Investoren – häufig als kombiniertes Markt- und Beleihungswertgutachten in einem Dokument

Woran Sie ein BelWertV-konformes Gutachten erkennen:

  • Getrennte Ermittlung von Ertrags- und Sachwert (Zweisäulenprinzip) statt eines einzelnen Verfahrens
  • Ansatz nachhaltiger Erträge statt aktueller Marktspitzen – mit dokumentierten Bewirtschaftungskosten von mindestens 15 Prozent
  • Einhaltung der aktuellen BaFin-Mindestkapitalisierungszinssätze einschließlich der Zuschläge nach Anlage 3
  • Ausgewiesene Sicherheitsabschläge – mindestens 10 Prozent im Sach- und im Vergleichswertverfahren
  • Belastbare Aussagen zu Vermietbarkeit, Drittverwendungsfähigkeit und Restnutzungsdauer
  • Dokumentierte Innen- und Außenbesichtigung sowie Angaben zu Qualifikation und Unabhängigkeit des Gutachters

Fazit

Der Beleihungswert ist bewusst kein Marktwert – er ist der konservative Anker der Immobilienfinanzierung, der auch in schwachen Marktphasen trägt. Genau diese Stabilität hat ihn mit der CRR III über das Pfandbriefgeschäft hinaus zum regulatorischen Referenzwert gemacht. Entscheidend für die Anerkennung ist die Qualität des Gutachtens: methodisch sauber nach BelWertV, mit nachvollziehbaren Parametern und einem Gutachter, der Qualifikation und Unabhängigkeit nachweisen kann.

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Stand: Juli 2026. Alle regulatorischen Angaben – insbesondere die Mindestkapitalisierungszinssätze – wurden zum Veröffentlichungszeitpunkt geprüft; maßgeblich sind die jeweils aktuellen Bekanntgaben der BaFin.