Begriffsklärung vorab: Red Book und Blue Book stammen von zwei verschiedenen Organisationen. Das Red Book ist das Standardwerk der britischen RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) mit globalem Geltungsanspruch. Das Blue Book sind die European Valuation Standards (EVS) der TEGoVA (The European Group of Valuers‘ Associations), des europäischen Dachverbands der Bewerterverbände.

Das Red Book: RICS Valuation – Global Standards

Das Red Book – offiziell RICS Valuation – Global Standards – wird seit 1976 von der Royal Institution of Chartered Surveyors herausgegeben und gilt international als eines der strengsten Regelwerke für die Immobilienbewertung. Die aktuelle Ausgabe wurde im Dezember 2024 veröffentlicht und ist seit dem 31. Januar 2025 verbindlich. Sie integriert die International Valuation Standards (IVS) des IVSC vollständig und ergänzt sie um verpflichtende Berufs- und Verfahrensstandards.

Der Aufbau folgt einer klaren Hierarchie: Die Professional Standards (PS 1 und PS 2) regeln verbindlich Compliance, Ethik, Kompetenz, Objektivität und Offenlegungspflichten. Die Valuation Technical and Performance Standards (VPS 1 bis VPS 6) normieren den Bewertungsprozess selbst – von der Auftragsvereinbarung über Wertbasen, Bewertungsansätze und Objektbesichtigung bis zum Bewertungsbericht. Die Valuation Practice Guidance Applications (VPGA) geben ergänzende, beratende Hinweise für einzelne Bewertungsanlässe, etwa die Bewertung für die Rechnungslegung nach IFRS 13.

Die Ausgabe 2025 bringt drei Neuerungen mit besonderer Praxisrelevanz:

  • ESG wird verpflichtend: Erstmals müssen Bewerter Nachhaltigkeitsmerkmale systematisch erfassen und deren Werteinfluss beurteilen – nicht mehr nur als Empfehlung, sondern als Standard.
  • Bewertungsmodelle als eigener Standard: Der neue VPS 5 adressiert den Umgang mit Bewertungsmodellen, einschließlich Cashflow-Modellen und automatisierten Verfahren.
  • KI und AVMs unter Governance: Der Einsatz von künstlicher Intelligenz und automatisierten Bewertungsmodellen ist zulässig, verlangt aber menschliche Aufsicht und dokumentiertes professionelles Urteil.

Ein Red-Book-Gutachten darf nur erstellen, wer als RICS Registered Valuer registriert ist – typischerweise Mitglieder mit der Bezeichnung MRICS oder FRICS. Die Einhaltung wird durch das Valuer Registration Scheme der RICS überwacht, was dem Red Book seine hohe Akzeptanz bei internationalen Investoren, Wirtschaftsprüfern und Fondsgesellschaften verschafft.

Das Blue Book: European Valuation Standards der TEGoVA

Das Blue Book – die European Valuation Standards (EVS) – wird von der TEGoVA herausgegeben, die rund 70.000 Bewerter in nahezu allen EU-Mitgliedstaaten vertritt. Die aktuelle 10. Auflage, EVS 2025, gilt seit dem 1. Januar 2025. In Deutschland sind unter anderem HypZert und weitere Sachverständigenverbände Mitglied der TEGoVA; sie vergeben die europäischen Qualifikationen REV (Recognised European Valuer) und TRV (TEGoVA Residential Valuer).

Der entscheidende Charakterzug der EVS ist ihre enge Verzahnung mit dem EU-Recht. Während das Red Book global gedacht ist, übersetzen die EVS europäische Gesetzgebung unmittelbar in Bewertungspraxis. Zwei Entwicklungen prägen die Ausgabe 2025:

  • Bankenregulierung: Die überarbeitete Kapitaladäquanzverordnung (CRR III) führt neben dem Market Value einen „property value“ auf Basis „vorsichtig-konservativer Bewertungskriterien“ ein. Preissteigerungserwartungen bleiben dabei unberücksichtigt, und liegt der Marktwert deutlich über dem langfristig nachhaltigen Wert, ist anzupassen. Die Guidance Note EVGN 2 zur Beleihungswertermittlung behandelt dieses Zusammenspiel im Detail – für deutsche Bewerter vertrautes Terrain, denn das Konzept ist dem Beleihungswert nach BelWertV erkennbar verwandt.
  • Green Deal: Der überarbeitete Standard EVS 6 zur Energieeffizienz gibt erstmals eine konkrete Methodik vor, wie gesetzlich erzwungene Sanierungspflichten – etwa für die energetisch schlechtesten Bestandsgebäude – über einen Residualansatz in die Marktwertermittlung einfließen. Damit gehen die EVS über die bloße Dokumentation von EU-Energierecht hinaus und machen es bewertungstechnisch operabel.

Market Value und Verkehrswert: näher beieinander, als oft vermutet

Beide internationalen Standards arbeiten mit dem Market Value als zentraler Wertbasis: dem geschätzten Betrag, zu dem eine Immobilie am Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufsbereiten Veräußerer und einem kaufbereiten Erwerber nach angemessener Vermarktungszeit in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ausgetauscht werden sollte – ohne Zwang, mit Sachkenntnis und Umsicht auf beiden Seiten.

Der deutsche Verkehrswert nach § 194 BauGB ist inhaltlich weitgehend deckungsgleich: Auch er stellt auf den Preis ab, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. In der Fachliteratur und der Bewertungspraxis werden Verkehrswert und Market Value daher regelmäßig als äquivalent behandelt.

Die Unterschiede liegen weniger in der Wertdefinition als im Weg dorthin:

  • Die ImmoWertV normiert die Verfahren – Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren – detailliert und verbindlich, einschließlich der erforderlichen Daten der Gutachterausschüsse (Bodenrichtwerte, Liegenschaftszinssätze, Sachwertfaktoren).
  • Red Book und EVS arbeiten mit Bewertungsansätzen (Market Approach, Income Approach, Cost Approach) und lassen dem Bewerter größere methodische Freiheit – etwa beim Einsatz von DCF-Verfahren, die international Standard sind, in der ImmoWertV aber nicht als eigenständiges normiertes Verfahren vorgesehen sind.
  • Die internationalen Standards regeln Prozess und Berufspflichten deutlich ausführlicher: Auftragsvereinbarung, Unabhängigkeit, Interessenkonflikte, Berichtsinhalte und Qualitätssicherung sind eigenständige Standardgegenstände.

Wann welcher Standard maßgeblich ist

In der Praxis entscheidet der Bewertungsanlass über das anzuwendende Regelwerk:

  • Nationale Anlässe – ImmoWertV: Gerichtsgutachten, der Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG gegenüber dem Finanzamt, Auseinandersetzungen bei Erbschaft und Scheidung sowie die Bewertung durch Gutachterausschüsse folgen zwingend dem deutschen Normenrahmen. Ein Red-Book-Gutachten ersetzt hier kein Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV.
  • Internationale Rechnungslegung und institutionelle Investoren – Red Book / IVS: Bei der Fair-Value-Ermittlung nach IFRS 13, bei grenzüberschreitenden Transaktionen und Portfoliobewertungen für internationale Fonds erwarten Auftraggeber und Wirtschaftsprüfer regelmäßig Red-Book-Konformität. Auch bei der Bewertung für deutsche Spezial-AIF ist die Kompatibilität mit internationalen Standards häufig Bestandteil der Anforderungen institutioneller Anleger – neben den Vorgaben des KAGB.
  • Kreditsicherheiten und Bankenaufsicht – BelWertV im europäischen Rahmen der EVS: Die Beleihungswertermittlung folgt in Deutschland der BelWertV. Mit dem neuen „property value“ der CRR III entsteht ein europaweiter aufsichtsrechtlicher Rahmen, den die EVS 2025 methodisch ausfüllen. Wer für Kreditinstitute bewertet, wird die Konvergenz beider Welten in den kommenden Jahren unmittelbar erleben.

Praxishinweis: Die Standards schließen sich nicht aus. Ein methodisch sauberes Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV lässt sich so anlegen, dass es zugleich die Berichts- und Prozessanforderungen des Red Book oder der EVS erfüllt – mit entsprechender Konformitätserklärung. Für internationale Auftraggeber mit deutschen Beständen ist das regelmäßig die wirtschaftlichste Lösung: ein Gutachten, das vor deutschen Behörden und Gerichten ebenso Bestand hat wie gegenüber Wirtschaftsprüfern und Investmentkomitees.

Fazit

Red Book und Blue Book sind keine Konkurrenz zur ImmoWertV, sondern deren internationale Ergänzung. Das Red Book der RICS setzt den globalen Maßstab für Berufspflichten, Prozessqualität und die Bewertung für die internationale Rechnungslegung. Die EVS der TEGoVA übersetzen europäisches Recht – von der Bankenregulierung bis zum Green Deal – in konkrete Bewertungsmethodik. Beide Regelwerke wurden 2025 grundlegend modernisiert und rücken ESG, Energieeffizienz und den Umgang mit Bewertungsmodellen ins Zentrum.

Für Eigentümer, Banken und institutionelle Investoren bedeutet das: Die Wahl des richtigen Standards ist keine Formalie, sondern entscheidet über die Verwendbarkeit des Gutachtens. Ein Sachverständigenbüro, das beide Welten beherrscht – die normierte deutsche Verkehrswertermittlung ebenso wie die Anforderungen internationaler Standards –, liefert Bewertungen, die in jedem Verwendungskontext tragen.

Das Immobilien-Sachverständigenbüro STRECKEL erstellt Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV mit der Prozess- und Berichtsqualität internationaler Standards – auf Basis von 20 Jahren Erfahrung in der Immobilienbewertung für institutionelle Auftraggeber.