Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt weder eine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung noch eine Wertermittlung im Einzelfall dar. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität. Für konkrete Fragen wenden Sie sich bitte an einen Rechtsanwalt oder Steuerberater. Ältere Inhalte können durch Gesetzes- oder Rechtsprechungsänderungen überholt sein.
Mit Urteil vom 16. September 2015 (Az. IX R 12/14) hat der Bundesfinanzhof die bis heute geltende Grundregel zur Kaufpreisaufteilung aufgestellt: Eine im notariellen Kaufvertrag vereinbarte Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Boden sowie auf das Gebäude ist der steuerlichen Bewertung zugrunde zu legen, sofern sie nicht willkürlich ist, nur zum Schein getroffen wurde oder die tatsächlichen Wertverhältnisse wirtschaftlich nicht realistisch widerspiegelt. Das Urteil ist der historische Ausgangspunkt der gesamten nachfolgenden Rechtsprechungslinie zur Kaufpreisaufteilung.
Hintergrund
Beim Erwerb einer vermieteten Immobilie hängt die Höhe der jährlichen Gebäudeabschreibung (AfA) maßgeblich davon ab, welcher Anteil des Gesamtkaufpreises auf das Gebäude entfällt. Je höher der Gebäudeanteil, desto größer die jährliche Steuerersparnis. Für den Fall, dass im Kaufvertrag keine separate Aufteilung vereinbart ist, entwickelte das BMF seine „Arbeitshilfe“ – die jedoch regelmäßig zu systematisch niedrigen Gebäudeanteilen führt (vgl.IX R 26/19, BFH-Urteil-IX-R-12-21).
Die Entscheidung
Der BFH stellt in IX R 12/14 die bis heute maßgebliche Grundregel auf:
1. Vertragliche Aufteilung als Ausgangspunkt. Enthält der notarielle Kaufvertrag eine Aufteilung des Kaufpreises, ist diese für die steuerliche Behandlung verbindlich. Sie entspricht dem Parteiwillen und spiegelt regelmäßig die tatsächlich vereinbarten Wertverhältnisse wider.
2. Drei Ausnahmen. Die vertragliche Aufteilung ist ausnahmsweise nicht bindend, wenn:
- sie nur zum Schein getroffen wurde (Scheingeschäft),
- sie willkürlich festgelegt wurde (krasse Abweichung von tatsächlichen Wertverhältnissen), oder
- sie wirtschaftlich nicht vertretbar ist.
3. Keine automatische Anwendung der BMF-Arbeitshilfe. Das Finanzamt darf die vertragliche Aufteilung nicht allein deshalb verwerfen, weil die BMF-Arbeitshilfe zu einem anderen Ergebnis führt. Maßgeblich ist, ob die Aufteilung die Marktwertverhältnisse realistisch abbildet.
4. Darlegungslast. Will das Finanzamt die vertragliche Aufteilung angreifen, trägt es die Darlegungslast. Es muss konkret darlegen, warum die vereinbarte Aufteilung die tatsächlichen Wertverhältnisse verfehlt.
Was das für Vermieter bedeutet
- Kaufvertrag gestalten. Der notarielle Kaufvertrag sollte eine Kaufpreisaufteilung enthalten, die durch ein unabhängiges Wertermittlungsgutachten gestützt ist. Diese Aufteilung ist für das Finanzamt grundsätzlich verbindlich.
- Kein Handlungsbedarf bei realistischen Werten. Wer eine sachgerechte Aufteilung im Vertrag hat, kann sich auf IX R 12/14 berufen. Das Finanzamt muss konkrete Gründe nennen, warum die Aufteilung willkürlich sein soll.
