Mit Urteil vom 29. Oktober 2019 (Az. IX R 38/17, BStBl. II 2021, 202) hat der Bundesfinanzhof ein praktisch bedeutsames Kriterium für die Beurteilung vertraglicher Kaufpreisaufteilungen entwickelt: Eine im notariellen Kaufvertrag vereinbarte Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Boden sowie Gebäude ist für die Berechnung der AfA-Bemessungsgrundlage verbindlich – es sei denn, sie ist zum Schein getroffen oder willkürlich. Willkürlich ist eine Aufteilung dann, wenn der vereinbarte Gebäude- oder Grundstückswert um mehr als 20 % von dem Wert abweicht, der sich bei einer sachgerechten Wertermittlung ergäbe. Damit gibt der BFH eine handhabbare quantitative Orientierungsgrenze für die Praxis.

Hintergrund

Bei der Anschaffung einer vermieteten Immobilie ist nur der auf das Gebäude entfallende Teil des Kaufpreises abschreibungsfähig – Grund und Boden bleiben außen vor. Die Frage, nach welchem Maßstab die Kaufpreisaufteilung kontrolliert wird, war lange unsicher: Ab wann ist eine vertragliche Aufteilung „willkürlich“ im steuerlichen Sinne?

Der Fall

Erworben wurde eine Eigentumswohnung in einem größeren Wohngebäude. Die Kaufvertragsparteien hatten einen Kaufpreis vereinbart und im Vertrag eine Kaufpreisaufteilung vorgenommen, die einen vergleichsweise hohen Gebäudeanteil auswies. Das Finanzamt zweifelte daran, ob die vertragliche Aufteilung die tatsächlichen Wertverhältnisse angemessen widerspiegelt, und wollte eine abweichende Aufteilung anwenden. Das Finanzgericht folgte dem FA. Der BFH hob die Entscheidung auf.

Die Entscheidung

1. Grundregel: Vertragliche Aufteilung ist bindend. Eine von den Vertragsparteien im notariellen Kaufvertrag vorgenommene Aufteilung des Gesamtkaufpreises auf Grund und Boden sowie Gebäude ist der Besteuerung zugrunde zu legen. Sie entspricht dem Grundsatz der Vertragsautonomie und spiegelt in der Regel den Willen der Parteien über die tatsächlichen Wertverhältnisse wider.
2. Ausnahme: Scheingeschäft oder Willkür. Die vertragliche Aufteilung ist nicht verbindlich, wenn sie (i) nur zum Schein getroffen wurde (§ 117 BGB), oder (ii) willkürlich ist, also die realen Wertverhältnisse grundlegend verfehlt.
3. Die ±20%-Grenze. Als Orientierungspunkt für die Willkürprüfung entwickelt der BFH das ±20%-Kriterium: Weicht die vertragliche Aufteilung um nicht mehr als 20 % vom Ergebnis einer sachgerechten Wertermittlung (z. B. nach ImmoWertV) ab, ist sie nicht willkürlich und damit verbindlich. Erst eine Abweichung von mehr als 20 % indiziert Willkür und rechtfertigt eine steuerliche Korrektur.
4. Bedeutung der Methodik. Das Gericht stellt klar: Maßstab für den Vergleich ist nicht die BMF-Arbeitshilfe, sondern eine sachgerechte Bewertung nach anerkannten Verfahren (Vergleichs-, Ertrags-, Sachwertverfahren). Nur wenn das Ergebnis solcher Verfahren um mehr als 20 % von der vertraglichen Aufteilung abweicht, kann das Finanzamt eingreifen.

Was das für Vermieter bedeutet

• Gestaltungsspielraum nutzen. Die ±20%-Grenze eröffnet einen Verhandlungsspielraum: Käufer und Verkäufer können die Kaufpreisaufteilung im Vertrag so formulieren, dass sie den Gebäudeanteil – gestützt durch ein Marktgutachten – maximiert, ohne in den willkürlichen Bereich zu geraten.
• Gutachten als Absicherung. Um nachzuweisen, dass die vertragliche Aufteilung innerhalb der ±20%-Bandbreite liegt, empfiehlt sich ein ImmoWertV-Gutachten, das die Wertverhältnisse zum Erwerbszeitpunkt dokumentiert. Dieses Gutachten schützt auch bei späteren Betriebsprüfungen.
• Verhältnis zur BMF-Arbeitshilfe. Die BMF-Arbeitshilfe ist für die Willkürprüfung kein tauglicher Maßstab – sie bildet keine tatsächlichen Marktpreise ab (vgl. IX R 26/19). Das Finanzamt kann die vertragliche Aufteilung nicht allein deshalb beanstanden, weil sie vom Arbeitshilfe-Ergebnis abweicht.