Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt weder eine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung noch eine Wertermittlung im Einzelfall dar. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität. Für konkrete Fragen wenden Sie sich bitte an einen Rechtsanwalt oder Steuerberater. Ältere Inhalte können durch Gesetzes- oder Rechtsprechungsänderungen überholt sein.
Drei weitere Bundesländer haben auf Grundlage der Öffnungsklausel des Grundgesetzes (Art. 72 Abs. 3 Nr. 7 GG) eigene Grundsteuermodelle eingeführt: Baden-Württemberg ein modifiziertes Bodenwertmodell, Hamburg ein Flächenwohnlagemodell und Hessen ein Flächen-Faktor-Modell. Alle drei Modelle wurden von den zuständigen Finanzgerichten als verfassungsgemäß beurteilt. Für Baden-Württemberg hat der BFH die Frage bereits endgültig entschieden; für Hamburg und Hessen sind BFH-Revisionen anhängig.
Baden-Württemberg: Modifiziertes Bodenwertmodell (FG BW 8 K 2368/22 und BFH II R 26/24)
Baden-Württemberg wählte ein auf Grund und Boden fokussiertes Modell: Grundlage der Grundsteuer B ist ausschließlich die Multiplikation von Grundstücksfläche und Bodenrichtwert, multipliziert mit einer Steuermesszahl von 1,3 Promille (für Wohngrundstücke mit 30 Prozent Abschlag 0,91 Promille). Gebäude bleiben vollständig unberücksichtigt. Da Bodenrichtwerte turnusmäßig durch die Gutachterausschüsse aktualisiert werden, ist das Modell wertabhängig – aber nur hinsichtlich des Bodens.
Das Finanzgericht Baden-Württemberg entschied am 11. Juni 2024 in zwei Verfahren (Az. 8 K 2368/22 und 8 K 1582/23), dass das Landesgrundsteuergesetz Baden-Württemberg verfassungsgemäß ist. Kern der Entscheidung: Es verstoße nicht gegen Art. 3 Abs. 1 GG, dass der Gesetzgeber die Grundsteuer ausschließlich auf Grund und Boden (ohne Gebäude) erhebe, solange dies folgerichtig und systemkonsistent durchgeführt wird. Innerhalb typisierender Bewertung sei eine Abweichung von bis zu 30 Prozent um den Verkehrswert noch verfassungskonform.
Der BFH bestätigte diese Einschätzung mit Urteilen vom 20. Mai 2026 (Az. II R 26/24 und II R 27/24) nach mündlicher Verhandlung vom 22. April 2026. Die amtlichen Leitsätze:
„Der Gesetzgeber darf generalisierende, typisierende und pauschalierende Regelungen treffen. Grundstücksfläche × Bodenrichtwert ist eine rechtmäßige Bemessungsgrundlage.“
„Es verstößt nicht gegen Art. 3 GG, dass Mieteinnahmen und tatsächlicher Gebäudewert unberücksichtigt bleiben.“
„Die durch Gutachterausschüsse ermittelten Bodenrichtwerte erlauben Ermittlungsunschärfen – Einzelbewertungen der ca. 5,6 Mio. Grundstücke sind nicht erforderlich.“
Für Baden-Württemberg ist die Frage damit auf BFH-Ebene abschließend geklärt. Klagen gegen das Landesmodell haben keine Erfolgsaussicht mehr; es bleibt allein der Gang zum Bundesverfassungsgericht. Für Sachverständige bedeutet dies: Das Bodenwertmodell ist bestandskräftig. Die Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse behalten ihre zentrale Rolle als Bewertungsgrundlage – nun auch für die Grundsteuer.
Hamburg: Flächenwohnlagemodell (FG Hamburg 3 K 176/23)
Hamburg verbindet ein Flächenmodell mit einer Wohnlagekomponente. Die Grundbeträge betragen 0,02 Euro je Quadratmeter Grundstücksfläche und 0,40 Euro je Quadratmeter Gebäudefläche. Diese Beträge werden mit einem Wohnlagefaktor multipliziert: Bei normaler Wohnlage gilt Faktor 1,0, bei guter Wohnlage Faktor 1,25. Die Wohnlagenbestimmung erfolgt anhand des Hamburger Wohnlagenverzeichnisses, das auf dem Mietspiegel basiert. Wohnanlagen und Sozialwohnungen sowie Denkmäler erhalten ermäßigte Gebäudeflächen-Ansätze.
Das Finanzgericht Hamburg entschied am 13. November 2024 (Az. 3 K 176/23), dass das Hamburgische Grundsteuergesetz (HmbGrStG) formell und materiell verfassungsgemäß ist. Die amtlichen Leitsätze:
„Das HmbGrStG ist formell und materiell verfassungsgemäß.“
„Die Gebäudefläche darf 12,5-fach höher bewertet werden als die Grundstücksfläche (0,40 zu 0,02 Euro je m²).“
Das Gericht betonte, dass die Grundsteuer eine Objektsteuer ist, die nicht an individuelle wirtschaftliche Leistungsfähigkeit anknüpft. Der Wohnlagefaktor ist ein zulässiges Differenzierungsmerkmal, das eine moderate Berücksichtigung der tatsächlichen Nutzungsqualität erlaubt, ohne das Verwaltungsverfahren durch individuelle Bewertungen zu überfrachten. Die Revision ist beim BFH unter dem Az. II R 15/25 anhängig; eine mündliche Verhandlung ist für November 2026 geplant.
Hessen: Flächen-Faktor-Modell (Hessisches FG 3 K 663/24)
Hessen hat das komplexeste der Ländermodelle entwickelt: Es kombiniert Flächenbeträge (0,04 Euro je m² Grundstücksfläche, 0,50 Euro je m² Gebäudefläche bei Wohnnutzung mit 30-prozentigem Messahlabschlag) mit einem lagenbezogenen Faktor. Der Faktor wird nach folgender Formel berechnet:
Faktor = (Bodenrichtwert des Grundstücks ÷ durchschnittlicher Bodenrichtwert der Gemeinde)^0,3
Liegt der individuelle Bodenrichtwert beim Gemeindedurchschnitt, ergibt sich Faktor 1,0. Die Potenzierung mit 0,3 sorgt dafür, dass überdurchschnittliche Lagen zwar mehr zahlen, aber nicht proportional zur vollen Wertsteigerung – ein bewusst gedämpfter Lageaufschlag.
Das Hessische Finanzgericht Kassel entschied am 23. Januar 2025 (Az. 3 K 663/24), dass das Hessische Grundsteuergesetz (HGrStG) weder das Bestimmtheitsgebot verletzt noch gegen Art. 3 Abs. 1 GG verstößt. Kernaussage: Die Grundsteuer knüpft an die Nutzungsmöglichkeit der kommunalen Infrastruktur an, nicht an die individuelle Ertragskraft. Die Faktorformel ermöglicht eine verfassungsrechtlich zulässige moderate Lageberücksichtigung, ohne den Verwaltungsaufwand einer Vollbewertung zu erfordern. Die Revision ist beim BFH unter dem Az. II R 12/25 anhängig; mündliche Verhandlung ist ebenfalls für November 2026 vorgesehen.
Vergleich der Landesmodelle und Handlungsempfehlung
Die vier Ländermodelle unterscheiden sich erheblich in ihrer Konstruktion: Bayern verzichtet vollständig auf Wertkomponenten; Baden-Württemberg berücksichtigt ausschließlich den Bodenwert; Hamburg integriert einen diskreten Wohnlagefaktor; Hessen berechnet einen kontinuierlichen Lagefaktor auf Basis des Bodenrichtwert-Quotienten.
Gemeinsam ist allen Modellen, dass keine regelmäßigen Hauptfeststellungen mit vollständiger Einzelbewertung erforderlich sind und dass Härtefall-Erlass- und Ermäßigungsregelungen vorgesehen sind.
Für Eigentümer in Hamburg und Hessen gilt bis zur BFH-Entscheidung: Einsprüche gegen Grundsteuerbescheide können sinnvoll sein, wenn ein Ruhen des Verfahrens nach § 363 Abs. 2 Satz 2 AO mit Verweis auf die anhängigen BFH-Revisionen beantragt wird. In Baden-Württemberg sind Einsprüche auf BFH-Ebene aussichtslos; für grundsätzliche Einwände verbleibt nur der Weg zum Bundesverfassungsgericht. In Bayern bestehen ebenfalls BFH-Revisionsmöglichkeiten bis voraussichtlich 2027.
