Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt weder eine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung noch eine Wertermittlung im Einzelfall dar. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität. Für konkrete Fragen wenden Sie sich bitte an einen Rechtsanwalt oder Steuerberater. Ältere Inhalte können durch Gesetzes- oder Rechtsprechungsänderungen überholt sein.
Bei land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken gilt eine eigene gesetzliche Bewertungsmethode: der Liquidationswert nach § 166 BewG. Was passiert aber, wenn der kurz nach dem Erbfall tatsächlich erzielte Kaufpreis erheblich darunter liegt? Mit Urteil vom 30. Januar 2019 (Az. II R 9/16) hat der BFH diese Frage grundsätzlich entschieden: Ein zeitnah erzielter Kaufpreis kann den gesetzlichen Schätzwert außer Kraft setzen – wenn die Abweichung das verfassungsrechtlich Zulässige überschreitet.
Der Fall
Ein Erbe veräußerte zwei geerbte Ackerflächen rund sechs Monate nach dem Erbfall im gewöhnlichen Geschäftsverkehr für insgesamt 123.840 EUR. Das Finanzamt hatte dieselben Flächen zuvor nach dem gesetzlichen Liquidationswertverfahren mit 191.952 EUR bewertet – dem rund Eineinhalbfachen des tatsächlich erzielten Preises. Der Erbe wandte sich gegen diesen Ansatz und berief sich auf den zeitnah erzielten Kaufpreis als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts.
Die Entscheidung
Der BFH gab dem Erben Recht und stellte den Grundbesitzwert auf 123.840 EUR fest. Ausschlaggebend war das verfassungsrechtliche Übermaßverbot: Wenn ein typisiertes gesetzliches Bewertungsverfahren in einem Einzelfall zu einem Ergebnis führt, das das 1,5-Fache des tatsächlich erzielbaren Marktwerts übersteigt, überschreitet die Typisierung die Grenzen des verfassungsrechtlich Zulässigen.
Das Gericht bestätigte damit: Der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts ist nicht auf bebaute Grundstücke oder auf Fälle nach § 198 BewG beschränkt. Auch bei land- und forstwirtschaftlichen Flächen kann ein zeitnah erzielter Kaufpreis den gesetzlichen Schätzwert außer Kraft setzen – sofern er wesentlich niedriger ist und im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande kam.
Was das für Erben und Grundstückseigentümer bedeutet
Die Entscheidung ist ein wichtiges Signal: Typisierende Bewertungsverfahren des BewG sind keine unantastbaren Festwerte. Sie können an verfassungsrechtliche Grenzen stoßen, wenn die Abweichung vom tatsächlichen Marktwert zu groß wird. Dabei muss der Nachweis nicht zwingend über ein Sachverständigengutachten erbracht werden – ein zeitnaher Kaufpreis im gewöhnlichen Geschäftsverkehr kann ausreichen.
Zwei Voraussetzungen sind dabei entscheidend:
- Der Verkauf muss zeitnah zum Bewertungsstichtag stattgefunden haben
- Er muss im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielt worden sein, also ohne Sonderkonditionen oder persönliche Beziehungen zwischen Käufer und Verkäufer
Ist kein zeitnaher Verkauf erfolgt oder liegt kein land- und forstwirtschaftliches Grundstück vor, bleibt der Weg über § 198 BewG – also das qualifizierte Sachverständigengutachten.
Fazit
BFH II R 9/16 zeigt, dass selbst gesetzlich normierte Bewertungsverfahren nicht gegen verfassungsrechtliche Maßstäbe gefeit sind. Wer erbt und kurz darauf zu einem Preis verkauft, der erheblich unter dem steuerlichen Ansatz liegt, hat gute Argumente für einen Nachweis des niedrigeren Werts. Die Hürde: Die Abweichung muss wesentlich sein, und der Verkauf muss echten Marktbedingungen entsprechen.
