Was ist ein Beleihungswertgutachten?
Der Beleihungswert ist der Wert einer Immobilie, der einer Bank über die gesamte Laufzeit einer Finanzierung als dauerhaft sichere Grundlage für die Kreditvergabe dient. Anders als der stichtagsbezogene Verkehrswert bildet er den nachhaltig erzielbaren Wert ab — frei von vorübergehenden, spekulativen Marktschwankungen.
Die Ermittlung erfolgt nach den Vorgaben des Pfandbriefgesetzes (§ 16 PfandBG) und der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV). Der Beleihungswert ist damit das maßgebliche Instrument für die bankaufsichtsrechtliche Beleihung und bildet die Grundlage für Beleihungsgrenze und Kreditvolumen.
„Der Beleihungswert darf den Wert nicht überschreiten, der sich im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung der zukünftigen Verkäuflichkeit einer Immobilie und unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objekts ergibt.“
— § 16 Abs. 2 Pfandbriefgesetz (PfandBG)
Was zeichnet ein bankenkonformes Gutachten aus?
- Wertermittlung streng nach BelWertV und § 16 PfandBG
- Nachhaltiger Ertrags- und Sachwert statt Momentaufnahme
- Berücksichtigung von Sicherheitsabschlägen und Kapitalisierungszins
- Persönliche Besichtigung und Zustandserfassung
- Von Kreditinstituten als externe Bewertung akzeptiert
- Nachvollziehbare Herleitung für die Kreditakte
Beleihungswertgutachten
- Ermittlung gem. BelWertV
- Nachhaltiger Wertansatz
- Persönliche Besichtigung
- Von Banken akzeptiert
- Lieferung in 10–15 Werktagen
- Qualifizierter Sachverständiger
Beleihungswert oder Verkehrswert?
Beide Werte beschreiben dieselbe Immobilie — verfolgen aber unterschiedliche Zwecke. Der Beleihungswert liegt aus Vorsichtsgründen regelmäßig unter dem Verkehrswert.
Beleihungswert
Nachhaltig und dauerhaft erzielbarer Wert über die gesamte Kreditlaufzeit. Ermittelt nach BelWertV mit Sicherheitsabschlägen — die Grundlage für Beleihungsgrenze und Kreditentscheidung der Bank.
Wann benötigen Sie ein Beleihungswertgutachten?
Ein Beleihungswertgutachten ist immer dann gefragt, wenn eine Immobilie als Kreditsicherheit dient und die Bank eine belastbare, aufsichtskonforme Wertgrundlage benötigt.
Immobilienfinanzierung
Wertgrundlage für Baufinanzierung, Ankauf oder Anschlussfinanzierung als Kreditsicherheit
Umschuldung
Aktueller Beleihungswert als Basis für bessere Konditionen beim Bankwechsel
Kapitalbeschaffung
Beleihung von Bestandsimmobilien zur Finanzierung neuer Investitionen
Gewerbefinanzierung
Bewertung von Büro-, Handels- und Logistikimmobilien für die Kreditvergabe
Portfoliofinanzierung
Nachhaltige Wertermittlung ganzer Bestandsportfolios für institutionelle Finanzierungen
Bankaufsicht & Risiko
Externe Bewertung für aufsichtsrechtliche Zwecke und internes Risikomanagement
Ablauf Ihres Beleihungswertgutachtens
Kostenlose Erstberatung
Wir klären Finanzierungsanlass, Objektart und den gefragten Gutachtenumfang — und stimmen ab, welche Anforderungen Ihre Bank an die externe Bewertung stellt. Sie erhalten ein verbindliches Festpreisangebot.
Unterlagen & Auftragserteilung
Sie übermitteln Grundbuchauszug, Baubeschreibung, Grundrisse, Flächenberechnungen und — bei vermieteten Objekten — die Mietverträge. Fehlende Unterlagen beschaffen wir gemeinsam.
Persönliche Objektbesichtigung
Tobias Streckel besichtigt das Objekt persönlich. Bausubstanz, Ausstattung, Drittverwendungsfähigkeit und alle nachhaltig wertbestimmenden Merkmale werden erfasst und dokumentiert.
Ermittlung nach BelWertV
Bestimmung des nachhaltigen Ertrags- und Sachwerts unter Ansatz aufsichtskonformer Kapitalisierungszinssätze, Bewirtschaftungskosten und Sicherheitsabschläge gemäß Beleihungswertermittlungsverordnung.
Ableitung von Beleihungswert & -grenze
Herleitung des Beleihungswerts mit lückenloser Begründung. Auf Wunsch weisen wir die banktypische Beleihungsgrenze aus — als direkte Entscheidungsgrundlage für Ihr Kreditinstitut.
Übergabe & persönliche Erläuterung
Sie erhalten das Gutachten als gebundenes Exemplar und als PDF — in der für die Kreditakte geforderten Form. Bei Rückfragen der Bank stehen wir für Erläuterungen zur Verfügung.
Häufige Fragen
Was kostet ein Beleihungswertgutachten?+
Das Honorar richtet sich nach Objektart und Umfang des Gutachtens. Die aktuellen Festpreise entnehmen Sie unserer Honorartabelle: Honorartafel ansehen Aufschläge können bei Gewerbe- und Spezialimmobilien, größeren Portfolios oder besonderen Erschwernissen anfallen. Ein verbindliches Angebot erhalten Sie nach kostenloser Erstprüfung — stets vor Auftragserteilung.
Warum liegt der Beleihungswert unter dem Verkehrswert?+
Der Beleihungswert folgt dem Vorsichtsprinzip: Er bildet den dauerhaft und nachhaltig erzielbaren Wert ab, nicht den aktuellen Marktpreis. Kurzfristige Marktspitzen bleiben unberücksichtigt, und es werden Sicherheitsabschläge angesetzt. Dadurch liegt der Beleihungswert typischerweise 10 bis 20 % unter dem Verkehrswert.
Akzeptiert meine Bank ein externes Gutachten?+
Viele Kreditinstitute akzeptieren externe Beleihungswertgutachten qualifizierter Sachverständiger — insbesondere bei höheren Finanzierungsvolumina, Gewerbeobjekten und Portfolios. Ob und in welcher Form Ihre Bank ein externes Gutachten anerkennt, klären wir vorab. Sprechen Sie uns an, wir stimmen den Umfang passend ab.
Was ist die Beleihungsgrenze?+
Die Beleihungsgrenze ist der Anteil des Beleihungswerts, bis zu dem eine Bank die Immobilie als Sicherheit beleiht — bei Realkrediten und Pfandbriefdeckung typischerweise 60 % des Beleihungswerts. Sie bestimmt das maximale erstrangig gesicherte Kreditvolumen. Auf Wunsch weisen wir sie im Gutachten aus.
Erstellen Sie Gutachten bundesweit?+
Ja, wir erstellen Beleihungswertgutachten bundesweit. Für Objekte außerhalb der Region München/Bayern werden anfallende Reisekosten transparent ausgewiesen und vorab kommuniziert — als Teil des verbindlichen Festpreisangebots.
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