Der Beleihungswert ist der Wert einer Immobilie, der einer Bank über die gesamte Laufzeit einer Finanzierung als dauerhaft sichere Grundlage für die Kreditvergabe dient. Anders als der stichtagsbezogene Verkehrswert bildet er den nachhaltig erzielbaren Wert ab — frei von vorübergehenden, spekulativen Marktschwankungen.
Die Ermittlung erfolgt nach den Vorgaben des Pfandbriefgesetzes (§ 16 PfandBG) und der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV). Der Beleihungswert ist damit das maßgebliche Instrument für die bankaufsichtsrechtliche Beleihung und bildet die Grundlage für Beleihungsgrenze und Kreditvolumen.
„Der Beleihungswert darf den Wert nicht überschreiten, der sich im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung der zukünftigen Verkäuflichkeit einer Immobilie und unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objekts ergibt.“
— § 16 Abs. 2 Pfandbriefgesetz (PfandBG)
Was zeichnet ein bankenkonformes Gutachten aus?
- Wertermittlung streng nach BelWertV und § 16 PfandBG
- Nachhaltiger Ertrags- und Sachwert statt Momentaufnahme
- Berücksichtigung von Sicherheitsabschlägen und Kapitalisierungszins
- Persönliche Besichtigung und Zustandserfassung
- Von Kreditinstituten als externe Bewertung akzeptiert
- Nachvollziehbare Herleitung für die Kreditakte
Der Beleihungswert ist ein eigener Wertbegriff und liegt regelmäßig unter dem Marktwert. Wie dieser ermittelt wird, zeigt die Seite zum Verkehrswertgutachten.
Die Ertragsseite der Bewertung folgt dabei den Regeln aus dem Ertragswertverfahren.
Was Ihre Bank vom Gutachten erwartet
Kreditinstitute prüfen ein externes Gutachten vor allem auf drei Punkte: ob der Gutachter die Anforderungen des § 7 BelWertV an Unabhängigkeit und Qualifikation erfüllt, ob die Herleitung nach § 5 BelWertV alle wertbestimmenden Umstände nachvollziehbar darlegt, und ob die angesetzten Parameter innerhalb der Vorgaben der Verordnung liegen — insbesondere die Mindestkapitalisierungszinssätze und die Ansätze für Bewirtschaftungskosten.
Praktisch entscheidend ist die Nachvollziehbarkeit für die Kreditakte: Das Gutachten muss von einem Dritten geprüft werden können, der das Objekt nicht kennt. Genau daran scheitern Bewertungen, die inhaltlich richtig, aber unzureichend dokumentiert sind.
Wann eine vereinfachte Wertermittlung genügt
Nicht jede Finanzierung verlangt ein Vollgutachten. Bei wohnwirtschaftlich genutzten Objekten kann bis zur Kleindarlehensgrenze des § 24 BelWertV — abzusichernder Betrag einschließlich Vorlasten bis 600.000 Euro, seit der Novelle 2022 angehoben von zuvor 400.000 Euro — eine vereinfachte Wertermittlung ausreichen, sofern ein gewerblicher Ertragsanteil ein Drittel des Rohertrags nicht übersteigt. Ob Ihr Fall darunter fällt, klären wir vor Auftragserteilung; es erspart Ihnen im Zweifel die Kosten des Vollgutachtens.
Honorar
Grundlage ist die Honorartafel für das Verkehrswertgutachten; das Beleihungswertgutachten beginnt bei 1.790 Euro inklusive Mehrwertsteuer und ist nach dem ermittelten Wert gestaffelt. Eine vollständige Übersicht finden Sie unter Kosten eines Gutachtens.
Methodische Grundlagen, Zweisäulenprinzip, Mindestzinssätze und die Rolle des Property Value unter CRR III sind ausführlich dargestellt im Fachbeitrag BelWertV: Methodik der Beleihungswertermittlung.
