Rechtlicher Hinweis

Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt weder eine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung noch eine Wertermittlung im Einzelfall dar. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität. Für konkrete Fragen wenden Sie sich bitte an einen Rechtsanwalt oder Steuerberater. Ältere Inhalte können durch Gesetzes- oder Rechtsprechungsänderungen überholt sein.

Für Eigentümer vermieteter Immobilien bedeutet das: niedrigere formale Hürden – und ein Zeitfenster, das man nutzen sollte.

Auf einen Blick

  • Das BMF-Schreiben vom 22.02.2023 wurde mit Wirkung zum 01.12.2025 vollständig aufgehoben (BMF v. 01.12.2025 – IV C 3 – S 2196/00040/006/008). Ein Nachfolgeschreiben ist nicht angekündigt.
  • Die geplante Verschärfung – Anerkennung nur noch von öbuv-Sachverständigen (§ 11c Abs. 1a EStDV-E) – wurde am 08.11.2025 ersatzlos aus dem Verordnungsentwurf gestrichen.
  • Der Bundesrat hat die Verschärfung am 19.12.2025 nicht in die „Siebte Verordnung zur Änderung steuerlicher Verordnungen“ aufgenommen – damit ist sie endgültig vom Tisch.
  • Maßgeblich sind wieder der Gesetzeswortlaut (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG) und die höchstrichterliche Rechtsprechung. Derzeit bestehen keine bindenden formalen Verwaltungsvorgaben.
  • Eine bestimmte Qualifikation (öbuv oder DIN EN ISO/IEC 17024) wird nicht mehr zwingend gefordert; maßgeblich ist allein die fachliche Qualität und Nachvollziehbarkeit des Gutachtens.

Worum geht es beim Restnutzungsdauer-Gutachten?

Wird ein Gebäude zur Einkünfteerzielung genutzt – etwa bei Vermietung –, erfolgt die Gebäude-AfA grundsätzlich nach gesetzlich typisierten Nutzungsdauern und damit nach festen Prozentsätzen:

AfA-Satz typisierte Nutzungsdauer Fertigstellung
3,0 % p. a. 33 Jahre nach dem 31.12.2022
2,0 % p. a. 50 Jahre nach dem 31.12.1924 und vor dem 01.01.2023
2,5 % p. a. 40 Jahre vor dem 01.01.1925

§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG eröffnet jedoch die Möglichkeit, statt der typisierten eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer anzusetzen – sofern diese nachgewiesen wird. Genau diesen Nachweis liefert das Nutzungsdauer- bzw. Restnutzungsdauer-Gutachten (RND-Gutachten). Eine kürzere Restnutzungsdauer führt unmittelbar zu einem höheren jährlichen Abschreibungsbetrag und damit zu einer geringeren Steuerlast bei vermieteten Objekten.

Steuerlich geht es dabei ausdrücklich nicht um den „Wert“ der Immobilie, sondern um die voraussichtlich verbleibende Nutzbarkeit – betrachtet unter technischen, wirtschaftlichen und rechtlichen Gesichtspunkten.

Das Fundament: die BFH-Rechtsprechung

Die heutige, eigentümerfreundliche Rechtslage ist im Kern das Ergebnis der höchstrichterlichen Rechtsprechung:

  • BFH, Urteil vom 28.07.2021 – IX R 25/19 (BFH/NV 2022, 108): Steuerpflichtige, die sich auf eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer berufen, können sich jeder Darlegungsmethode bedienen, die im Einzelfall zum erforderlichen Nachweis geeignet erscheint – soweit daraus Rückschlüsse auf die maßgeblichen Determinanten (technischer Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung, rechtliche Nutzungsbeschränkungen) möglich sind. Ein bestimmtes Bausubstanzgutachten ist also keine Voraussetzung.
  • BFH, Urteil vom 23.01.2024 – IX R 14/23 (BFH/NV 2024, 823): Bestätigung dieser Linie. Auch eine auf die wirtschaftliche Nutzungsdauer ausgerichtete, an der ImmoWertV orientierte Methode ist anzuerkennen. Soweit die Finanzverwaltung weitergehende Anforderungen stellte, hielt der BFH dies ausdrücklich für nicht gesetzeskonform.
  • Finanzgerichtliche Linie: Mehrere FG-Entscheidungen bestätigen die offene Nachweisführung. Das FG Münster (Urteil vom 02.04.2025 – 14 K 654/23) hat sogar entschieden, dass ein taugliches Gutachten auch von einem Sachverständigen erstellt werden kann, der nicht nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditiert ist.

Aufhebung des BMF-Schreibens vom 22.02.2023

Auf das BFH-Urteil von 2021 hatte die Finanzverwaltung mit dem BMF-Schreiben vom 22.02.2023 (IV C 3 – S 2196/22/10006:005, BStBl 2023 I S. 332) reagiert – mit teils hohen formalen Hürden. So galt nach dessen Randziffer 24 etwa die „bloße Übernahme“ einer Restnutzungsdauer aus einem Verkehrswertgutachten ebenso wenig als Nachweis wie der alleinige Rückgriff auf die Modellansätze der ImmoWertV.

Mit Schreiben vom 01.12.2025 (IV C 3 – S 2196/00040/006/008) hat das BMF dieses Anwendungsschreiben im Einvernehmen mit den obersten Finanzbehörden der Länder vollständig aufgehoben. Die dort niedergelegten Sonderanforderungen finden damit keine Anwendung mehr. Maßgeblich sind nun wieder ausschließlich der Gesetzeswortlaut des § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG und die BFH-Rechtsprechung. Ein neues, ersetzendes Schreiben hat das BMF nicht angekündigt.

Die geplante öbuv-Pflicht – und warum sie scheiterte

Parallel drohte über den Verordnungsweg eine deutliche Verschärfung. Der Referentenentwurf zur „Siebten Verordnung zur Änderung steuerlicher Verordnungen“(BMF, Anfang August 2025) sah einen neuen § 11c Abs. 1a EStDV vor: Der Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer sollte künftig nur noch durch ein nach persönlicher Vor-Ort-Besichtigung erstelltes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen (§§ 36, 36aGewO) möglich sein. Eine vergleichbare Verschärfung war für die Kaufpreisaufteilung (§ 9b EStDV-E) geplant.

Gegen den Entwurf gab es erhebliche Kritik – unter anderem vom Immobilienverband Deutschland (IVD). Beanstandet wurden insbesondere der Widerspruch zur gefestigten BFH-Linie, der faktische Ausschluss qualifizierter, nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger sowie verfassungs- und europarechtliche Bedenken (Berufsausübungsfreiheit, Dienstleistungsfreiheit im Binnenmarkt).

Die Folge: Bereits der Regierungsentwurf (Kabinettsbeschluss vom 05.11.2025) enthielt die Regelung nicht mehr; das BMF strich sie am 08.11.2025 ersatzlos. Am 19.12.2025 stimmte der Bundesrat dem Regierungsentwurf – und nicht der weitergehenden Ausschussempfehlung – zu. Damit wurde § 11c Abs. 1a EStDV nicht umgesetzt; die geplante öbuv-Beschränkung ist endgültig vom Tisch.

Was bedeutet das für die Praxis?

Für Eigentümer und Investoren ist die Lage so günstig wie lange nicht:

  • Geringere formale Hürden und ein breiterer Kreis zulässiger Nachweismethoden.
  • Sowohl öbuv- als auch nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Sachverständige werden anerkannt – nach der FG-Rechtsprechung sogar darüber hinaus.
  • Eine an der ImmoWertV orientierte, sachverständig hergeleitete Methode ist grundsätzlich tauglich.

Qualität entscheidet weiterhin

Die Aufhebung des BMF-Schreibens senkt die formalen, nicht die fachlichen Anforderungen. Die Finanzgerichte (u. a. FG Münster und FG München, 2025) haben rein modellhafte ImmoWertV-Ableitungen ohne Objektbesichtigung kritisiert – ohne dabei eine öbuv-Bestellung zu fordern. Belastbar ist ein Gutachten also nur mit klarem Objektbezug, Besichtigung, nachvollziehbarer Methodik und ausdrücklicher Benennung der maßgeblichen Determinanten.

Zeitfenster nutzen

Eine künftige Regulierung ist nicht ausgeschlossen – Themen, die in einem Entwurf nicht umgesetzt werden, kehren erfahrungsgemäß in veränderter Form zurück. Entscheidend ist nicht das Datum der Gutachtenbeauftragung, sondern die Bestandskraft des Steuerbescheids. Ein noch offenes Verfahren kann in eine spätere, strengere Rechtslage „hineinlaufen“. Wer die aktuelle Lage nutzen will, sollte daher zeitnah handeln.

Woran man ein belastbares RND-Gutachten erkennt

  • Eindeutiger Gutachtenzweck: Das Gutachten weist ausdrücklich die kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG nach – nicht den Verkehrswert.
  • Objektkenntnis aus erster Hand: Persönliche Vor-Ort-Besichtigung mit Fotodokumentation sowie Aufnahme von Baubeschreibung, Modernisierungsstand, Schadensbild und Instandhaltungszustand.
  • Schlüssige, anerkannte Methodik: Die Herleitung ist transparent dargestellt (z. B. ImmoWertV-orientiert) und beruht auf einer eigenständigen sachverständigen Würdigung statt auf bloßer Modellübernahme.
  • Konkrete Benennung der Determinanten: Technischer Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung und rechtliche Nutzungsbeschränkungen werden objektbezogen begründet – einschließlich einer etwaigen Nachfolgenutzung.
  • Saubere zeitliche Abgrenzung: Gesamt- und Restnutzungsdauer sind klar getrennt und jeweils auf einen eindeutigen Stichtag bezogen.
  • Nachvollziehbarkeit und Prüfbarkeit: Entscheidend ist nicht der Status des Gutachters, sondern dass Methode, Annahmen und Ergebnis für das Finanzamt schlüssig und überprüfbar sind.
  • Qualifikation des Sachverständigen: Seit Aufhebung des BMF-Schreibens keine zwingende Voraussetzung mehr – eine öbuv-Bestellung oder Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 wird nicht mehr gefordert.

Fazit

Mit der Aufhebung des BMF-Schreibens vom 22.02.2023 und dem Scheitern der öbuv-Pflicht hat sich die Rechtslage für Restnutzungsdauer-Gutachten Ende 2025 deutlich entspannt. Maßgeblich sind wieder Gesetz und BFH-Rechtsprechung; bindende formale Verwaltungsvorgaben bestehen derzeit nicht. Der entscheidende Faktor ist heute nicht mehr der Berufstitel, sondern die fachliche Qualität, Nachvollziehbarkeit und Prüfbarkeit des Gutachtens – idealerweise dokumentiert durch eine Zertifizierung und eine fundierte Objektbegutachtung.

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