Mit Urteil vom 11. März 2026 (Az. II R 6/23) hat der Bundesfinanzhof eine Grundsatzfrage der erbschaft- und schenkungsteuerlichen Immobilienbewertung entschieden: Die von den Gutachterausschüssen ermittelten Vergleichspreise sind grundsätzlich maßgebend und müssen sowohl von der Finanzverwaltung als auch von den Steuerpflichtigen herangezogen werden. Für betroffene Erben und Beschenkte ist das eine Entscheidung mit erheblicher praktischer Tragweite – und ein klares Signal, wann der Gang zum unabhängigen Sachverständigen geboten ist.
Gegenstand des Verfahrens war die Bewertung einer geerbten Eigentumswohnung. Das Finanzamt stellte den Verkehrswert auf Grundlage von 20 Vergleichspreisen eines Gutachterausschusses auf 186.000 € fest. Nach § 182 Abs. 2 Nr. 1 BewG ist Wohnungseigentum für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer grundsätzlich im Vergleichswertverfahren zu bewerten, wobei nach § 183 Abs. 1 Satz 2 BewG vorrangig die vom Gutachterausschuss mitgeteilten Vergleichspreise zugrunde zu legen sind. Die Erben wandten sich gegen diese Bewertung und beanstandeten insbesondere die Auswahl der Vergleichsobjekte sowie die Berechnung des Durchschnittswerts.
Der BFH wies diese Einwände zurück. Der gesetzlich angeordnete Vorrang der Vergleichspreise des Gutachterausschusses sei rechtsstaatlich unbedenklich. Begründet wird dies mit der besonderen Sach- und Fachkenntnis der Ausschüsse, ihrer größeren Ortsnähe und ihrer besonderen Kompetenz bei der von Beurteilungs- und Ermessensspielräumen geprägten Wertfindung. Es handele sich um staatliche, auf gesetzlicher Grundlage errichtete und unabhängig eingerichtete Gremien.
Entscheidend für die Praxis ist die Folgerung daraus: Die finanzgerichtliche Kontrolle der Vergleichspreise beschränkt sich auf offensichtliche Unrichtigkeiten. Erst wenn solche zutage treten, muss das Finanzgericht den Sachverhalt von Amts wegen weiter aufklären. Eine bloße Kritik an der Methodik oder an der Auswahl einzelner Vergleichsobjekte genügt damit gerade nicht, um die Bewertung zu erschüttern.
Die Entscheidung verengt den Spielraum, sich gegen einen als zu hoch empfundenen Wertansatz allein mit Einwänden gegen das Verfahren des Gutachterausschusses zu wehren. Wer den festgestellten Wert für unzutreffend hält, steht vor einer höheren Hürde – und zugleich vor einer klaren Alternative.
Denn der Gesetzgeber lässt in § 198 BewG ausdrücklich den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts zu. Dieser Nachweis wird regelmäßig durch ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken oder durch ein Gutachten des Gutachterausschusses selbst geführt. Genau hier liegt nach dem Urteil der wirksame Hebel: Statt die behördlichen Vergleichspreise punktuell anzugreifen, tritt der Steuerpflichtige mit einem eigenständigen, methodisch belastbaren Verkehrswertgutachten den vollständigen Gegenbeweis an.
Ein qualifiziertes Gutachten kann die individuellen wertbeeinflussenden Merkmale abbilden, die in pauschalierten Vergleichspreisen typischerweise untergehen – etwa erheblichen Instandhaltungsrückstau, ungewöhnliche Grundrisse, Belastungen, Lärm- oder Lagenachteile oder rechtliche Besonderheiten. Gerade weil die gerichtliche Kontrolle der Ausschusspreise nun ausdrücklich eingeschränkt ist, gewinnt dieser eigenständige Nachweisweg an Gewicht.
Das Urteil II R 6/23 stärkt die Stellung der Gutachterausschüsse, schließt den Rechtsschutz der Steuerpflichtigen aber keineswegs aus – es verlagert ihn. Wer eine erbschaft- oder schenkungsteuerliche Bewertung für überhöht hält, sollte frühzeitig prüfen lassen, ob ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten den niedrigeren gemeinen Wert nachweisen kann. Eine fundierte sachverständige Einschätzung ist damit nicht nur ein Korrektiv, sondern oft der einzige erfolgversprechende Weg, eine als unzutreffend empfundene Bewertung zu korrigieren.