Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt weder eine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung noch eine Wertermittlung im Einzelfall dar. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität. Für konkrete Fragen wenden Sie sich bitte an einen Rechtsanwalt oder Steuerberater. Ältere Inhalte können durch Gesetzes- oder Rechtsprechungsänderungen überholt sein.
Mit Urteil vom 14.10.2020 (Az. II R 7/18) hat der Bundesfinanzhof (BFH) eine für die Immobilienbewertung im Erbschaft- und Schenkungsteuerrecht bedeutsame Entscheidung getroffen. Der BFH stellt klar, dass ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten den niedrigeren gemeinen Wert einer Immobilie nach § 198 BewG auch dann nachweisen kann, wenn der Sachverständige zur Wertermittlung die finanzmathematische Methode verwendet. Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) steht dieser Vorgehensweise nicht entgegen.
Gerade bei Erbbaugrundstücken eröffnet das Urteil Eigentümern und Erben wichtige Möglichkeiten, überhöhte steuerliche Grundstückswerte erfolgreich anzugreifen.
Der Sachverhalt
Die Klägerin hatte mehrere Erbbaugrundstücke geerbt, die überwiegend mit Reihenhäusern sowie teilweise mit einem Werkstattgebäude bebaut waren.
Das Finanzamt bewertete die Grundstücke nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes und legte unter anderem
- Liegenschaftszinssätze von 3 % bzw. 6,5 %,
- einen geschätzten Erbbauzins sowie
- die gesetzlichen Bewertungsparameter
zugrunde.
Die Erbin hielt diese Werte für deutlich zu hoch und legte im Einspruchsverfahren ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen vor. Dieser ermittelte den Verkehrswert nach einer finanzmathematischen Methode und gelangte zu wesentlich niedrigeren Grundstückswerten.
Finanzamt und Finanzgericht lehnten das Gutachten ab
Sowohl das Finanzamt als auch später das Finanzgericht folgten dem Gutachten nicht.
Zur Begründung wurde insbesondere ausgeführt
- die finanzmathematische Methode sei für den Nachweis nach § 198 BewG ungeeignet,
- maßgeblich seien vielmehr Vergleichswerte des Gutachterausschusses,
- die Wertermittlung bilde lediglich eine theoretische Untergrenze des Grundstückswerts ab.
Das Finanzgericht vertrat die Auffassung, die ImmoWertV lasse eine solche Bewertungsmethode nicht zu.
Die Entscheidung des BFH
Der Bundesfinanzhof hob diese Auffassung ausdrücklich auf, nach Ansicht des Gerichts gilt:
Die Immobilienwertermittlungsverordnung schließt die finanzmathematische Methode gerade nicht aus.
Vielmehr sei entscheidend,
- ob das Gutachten nach den Grundsätzen der ImmoWertV erstellt wurde,
- ob die gewählte Bewertungsmethode sachgerecht begründet ist und
- ob das Gutachten insgesamt nachvollziehbar und plausibel den gemeinen Wert nachweist.
Der BFH betont außerdem, dass § 198 BewG keinen Vorrang des Vergleichswertverfahrens kennt. Während das Bewertungsgesetz für die typisierte Steuerbewertung teilweise bestimmte Verfahren vorgibt, darf der Sachverständige beim Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts diejenige anerkannte Methode wählen, die den tatsächlichen Verkehrswert am besten abbildet.
Warum das Urteil so wichtig ist
Die Entscheidung verdeutlicht einen wesentlichen Unterschied zwischen der gesetzlichen Standardbewertung durch das Finanzamt und dem individuellen Verkehrswertnachweis nach § 198 BewG. Das Finanzamt arbeitet mit typisierten Bewertungsverfahren. Diese führen insbesondere bei Erbbaugrundstücken häufig zu Werten, die mit den tatsächlich am Markt erzielbaren Preisen wenig gemeinsam haben. Ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten darf hiervon abweichen, wenn der Sachverständige nachvollziehbar darlegt, weshalb eine andere Wertermittlung den tatsächlichen Markt besser widerspiegelt.
Gerade bei Grundstücken mit
- Erbbaurechten,
- ungewöhnlichen Nutzungsrechten,
- besonderen Belastungen,
- atypischen Marktverhältnissen oder
- fehlenden geeigneten Vergleichskaufpreisen
kann dies erhebliche steuerliche Auswirkungen haben.
Was bedeutet das für Steuerpflichtige?
Ein Gutachten ist nicht deshalb ungeeignet, weil es von den Bewertungsansätzen des Finanzamts oder der Gutachterausschüsse abweicht.
Entscheidend ist vielmehr,
- dass es von einem qualifizierten Sachverständigen erstellt wurde,
- die Wertermittlung den Vorgaben der ImmoWertV entspricht,
- sämtliche Annahmen nachvollziehbar begründet werden und
- der Verkehrswert schlüssig hergeleitet wird.
Ein methodisch sauberes Gutachten kann daher einen deutlich niedrigeren Grundstückswert nachweisen und damit die Erbschaft- oder Schenkungsteuer erheblich reduzieren.
Einordnung in die aktuelle BFH-Rechtsprechung
Während der BFH mit Urteil vom 11.03.2026 (II R 6/23) die Bedeutung der von Gutachterausschüssen ermittelten Vergleichspreise für die steuerliche Regelbewertung gestärkt hat, bleibt das Urteil II R 7/18 weiterhin von zentraler Bedeutung. Denn auch wenn Vergleichspreise grundsätzlich maßgeblich sind, kann der Steuerpflichtige den festgestellten Grundbesitzwert nach § 198 BewG durch ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten widerlegen. Voraussetzung ist, dass das Gutachten fachlich überzeugend und methodisch tragfähig ist.
Fazit
Das BFH-Urteil II R 7/18 bestätigt einen wichtigen Grundsatz des Bewertungsrechts. Nicht die vom Finanzamt bevorzugte Bewertungsmethode entscheidet, sondern diejenige, die den tatsächlichen Verkehrswert am zuverlässigsten abbildet.
Für Eigentümer, Erben und Schenkungsempfänger bedeutet dies, dass ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten weiterhin das wirksamste Instrument bleibt, um überhöhte Grundstückswerte gegenüber der Finanzverwaltung erfolgreich zu widerlegen – insbesondere bei komplexen Bewertungsfällen wie Erbbaugrundstücken.
Praxishinweis: Wer einen Feststellungsbescheid für Zwecke der Erbschaft- oder Schenkungsteuer erhält, sollte frühzeitig prüfen lassen, ob der vom Finanzamt angesetzte Grundbesitzwert dem tatsächlichen Marktwert entspricht. Ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten kann – wie der BFH erneut bestätigt hat – zu einer erheblichen Steuerersparnis führen.
