Grundstücksbewertung für Entwickler

Residualwert­ermittlung

Die Residualwertermittlung beantwortet die zentrale Frage jedes Entwicklungsprojekts: Was kann ich maximal für das Grundstück bezahlen, damit das Projekt noch wirtschaftlich ist? — Entscheidungsgrundlage für Ankauf, Bankfinanzierung und Verkäuferverhandlung.


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Projektentwicklung

Ankaufskalkulation

Bankfinanzierung

Sensitivitätsanalyse

Was kann ich für das Grundstück zahlen?

Der Residualwert eines Grundstücks ist der Wert, der nach Abzug aller Entwicklungskosten vom Gesamtentwicklungswert (GDV) verbleibt. Er gibt an, welchen Kaufpreis ein Investor oder Entwickler für ein Grundstück maximal zahlen kann, ohne die angestrebte Mindestrendite zu unterschreiten.

Die Residualwertermittlung ist kein normiertes ImmoWertV-Verfahren im engeren Sinne, wird aber in der Praxis der Projektentwicklung und institutionellen Finanzierung als anerkannte Methode eingesetzt — insbesondere für Bankfinanzierungen und Ankaufsentscheidungen.

Residualwert — vereinfachte Formel:

Residualwert = GDV − Baukosten − Finanzierungskosten − Nebenkosten − Projektgewinn

GDV = Gesamtentwicklungswert (Verkaufspreis fertig entwickelter Einheiten)

Auf Anfrage

Residualwert­ermittlung

Auf Anfrage

Der Preis richtet sich nach Projektgröße und Umfang der Sensitivitätsanalyse. Ich erstelle ein individuelles Angebot nach Erstgespräch.

  • GDV-Berechnung & Marktanalyse
  • Vollständige Kostenkalkulation
  • Residualwert & Mindestrendite
  • Sensitivitätsanalyse
  • Bankfähige Dokumentation


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Einsatzbereiche der Residualwertermittlung

Die Residualwertermittlung ist das zentrale Bewertungsinstrument in der Projektentwicklung — von der Ankaufsprüfung bis zur Bankfinanzierung.

Grundstücksankauf

Vor dem Kauf eines Entwicklungsgrundstücks zeigt der Residualwert, ob der Kaufpreis wirtschaftlich tragfähig ist. Unabdingbare Entscheidungsgrundlage für Entwickler, Investoren und Banken.

Bankfinanzierung

Projektfinanzierende Banken verlangen eine unabhängige Residualwertermittlung als Teil der Beleihungsprüfung. Ich erstelle bankfähige Dokumentation mit nachvollziehbaren Annahmen.

Verkäuferverhandlung

Mit einem unabhängigen Residualwertgutachten haben Käufer eine belastbare Verhandlungsgrundlage gegenüber dem Grundstücksverkäufer — insbesondere bei Erbbaurechten, Kommunen und Erbgemeinschaften.

B-Plan-Änderungsszenarien

Bei geplanten Bebauungsplanänderungen analysiere ich mehrere Entwicklungsszenarien (z.B. GFZ-Erhöhung, Nutzungsänderung) und ermittle den Residualwert je Szenario.

Ablauf der Residualwertermittlung

01
Projektdefinition & Bebauungsanalyse

Analyse des Bebauungsrechts (B-Plan, §34 BauGB), Ermittlung des realisierbaren Nutzungsvolumens (BGF, Einheiten, Nutzungsart) und Projektstrukturierung.

02
GDV-Ermittlung (Gesamtentwicklungswert)

Marktanalyse für die geplante Nutzung: Verkaufspreise pro m² für Wohnen, Büro, Einzelhandel. Ermittlung des realistischen Verkaufserlöses aus dem Projekt auf Basis aktueller Marktdaten.

03
Kostenkalkulation

Vollständige Baukostenkalkulation (Bauwerk, Außenanlagen, TGA, Nebenkosten, Erschließung) plus Projektnebenkosten (Planung, Genehmigung, Marketing, Finanzierung, Bauzinsen).

04
Residualwert & Renditeanalyse

Berechnung des Residualwerts und Ableitung der Projektrendite bei gegebenem Grundstückspreis — oder umgekehrt: maximaler Grundstückspreis bei Zielvorgabe einer Mindestrendite.

05
Sensitivitätsanalyse

Darstellung der Wirkung von Kostenüberschreitungen, Verkaufspreisrückgängen und Bauverzögerungen auf den Residualwert — für eine risikogerechte Bewertung des Projekts.

Residualwertermittlung anfragen

Ich ermittle den tragfähigen Grundstückswert für Ihr Entwicklungsprojekt — mit vollständiger Kostenkalkulation, GDV-Analyse und Sensitivitätsbetrachtung.

  • Bankfähige DokumentationFür Finanzierungsgespräche und Due Diligence
  • Alle EntwicklungsnutzungenWohnen, Büro, Einzelhandel, Mixed Use
  • 20+ Jahre InvestmentpraxisAus Portfoliomanagement bei UBS, Catella, Real I.S.

Wer den Residualwert nicht kennt, kauft im Dunkeln — und bemerkt den Fehler erst in der Kalkulation.

Tobias Streckel

Tobias Streckel
Immobilien-Sachverständiger


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